Здравствуйте! Планирую купить комнату в Москве в двухкомнатной квартире. Есть 2 варианта квартир. В одной из них , вторая комната является муниципальной. В другой квартире , обе комнаты приватизированные , но разные хозяева . Какой вариант лучше рассмотреть ?
Какой вариант лучше рассмотреть ?
Добрый день!
Главное в этой ситуации, какие соседи Вам достанутся, они реально проживают в комнатах или нет, чем занимаются?
Далее продолжу.
Здравствуйте!
1. Второй вариант, где обе комнаты приватизированы (находятся в частной собственности у разных хозяев), обычно является более надежным и прогнозируемым для покупки.Если вторая комната муниципальная, то Вы владеете одной комнатой на праве собственности, а вторая комната принадлежит городу Москве, в ней по договору социального найма проживают наниматели.
Иногда такие объекты стоят дешевле, а если соседи-наниматели — малоимущие и стоят в очереди на улучшение жилищных условий, теоретически существует шанс выкупить муниципальную комнату у города.
Минусы и риски.Вы не знаете, кого город вселит в соседнюю комнату завтра, так как муниципалитет имеет право заселять туда новых нанимателей (например, очередников или сирот) без вашего согласия.
Согласно ст. 42 Жилищного кодекса РФ (ч. 6), при продаже своей комнаты вы обязаны предложить ее выкупить городу (в Москве — Департаменту городского имущества), что сильно затягивает бюрократические процедуры оформления сделки.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/4fbca319cd5c706552b0dec2052b094709ad0b89/
2.Обе комнаты приватизированы (разные собственники).
Квартира по сути является коммунальной, но у каждого помещения есть свой независимый частный владелец.
Плюсы, этого варианта. Соседи, это такие же собственники. Контингент, как правило, более стабилен и предсказуем, чем при муниципальном найме.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, у вас с соседом есть взаимное преимущественное право покупки, то есть если сосед решит продать свою комнату, он обязан сначала предложить ее вам. Это дает вам реальный шанс в будущем выкупить вторую комнату и стать владельцем всей двухкомнатной квартиры.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a4495f31ced2c9ba7baaad36968a88142d61c92b/
Или все же лучше рассмотреть приватизированные обе комнаты?
Как я указал выше по моему мнению, второй вариант более надежный и прогнозируемый для покупки
Уважаемая Раида, здравствуйте!
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/3219ce4c6d0c49870efd7094d883d2d14184ce52/
В силу статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан, и его использование по иному назначению допускается лишь с учётом требований законодательства.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/56cfe20f3c49689a0fad54a0d3c7ea57c33effb1/
Комната в коммунальной квартире — это полноценное жилое помещение, и при её покупке Вы приобретаете не только право собственности на саму комнату, но и долю в праве общей собственности на места общего пользования (кухня, санузел, коридор).
Именно это и порождает специфические правоотношения с соседями, урегулированные специальными нормами жилищного и гражданского законодательства.
Муниципальная комната может быть приватизирована проживающими в ней нанимателями, либо муниципалитет может предоставить её новым жильцам по договору социального найма.
В этом случае Вашими соседями станут лица, которых Вы не выбирали.
По второй квартире ситуация более предсказуемая в плане состава соседей — Вы знаете, кто владеет второй комнатой, и можете оценить этого человека как «потенциального» соседа.
Однако при покупке комнаты в такой квартире в силу части 6 статьи 42 ЖК РФ и статьи 250 ГК РФ продавец обязан соблюсти процедуру уведомления второго собственника о намерении продать комнату с указанием цены и других существенных условий продажи.
Второй собственник имеет преимущественное право покупки, и на принятие решения ему отводится один месяц.
В случае нарушения этой процедуры второй собственник вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, о чём прямо указано в пункте 3 статьи 250 ГК РФ и подтверждено Постановлением Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a4495f31ced2c9ba7baaad36968a88142d61c92b/
Это означает, что Вам как покупателю необходимо убедиться в том, что продавец надлежащим образом известил второго собственника и получил отказ или дождался истечения месячного срока.
Как показывает практика дело № — 33-783/2024 — Верховный суд Республики Тыва, покупатель, приобретая комнату в коммунальной квартире, обязан проявить осмотрительность и убедиться в соблюдении продавцом процедуры преимущественной покупки.
Поскольку Николаевой Л.Б. не представлены доказательства о направлении извещения Тулупову И.А., Т. с предложением приобрести принадлежащую комнату, устное уведомление не подтверждается, то судебная коллегия приходит к выводу о не соблюдении Николаевой Л.Б. процедуры продажи комнаты, предусмотренной п.2 ст.250 ГК РФ. Николаевой Л.Н. не были предприняты все разумные и предусмотренные законом меры по извещению Тулупова И.А. и Т. о продаже комнаты. Доказательств того, что Тулупову И.А., Т. было известно о намерении Николаевой Л.Б. продать принадлежащую ей комнату, также не представлено.
В противном случае сделка может быть оспорена, и суд переведёт права покупателя на второго собственника, внёсшего денежные средства на депозит суда.
Второй вариант требует более тщательной проверки соблюдения всех формальностей, но зато обеспечивает бо́льшую предсказуемость в части состава соседей.
Перед заключением договора в любом случае целесообразно заказать расширенную выписку из ЕГРН, проверить историю перехода прав на комнату и убедиться в отсутствии обременений и зарегистрированных лиц.
С уважением, Дарья
Здравствуйте,
Если в целом, в перспективе, Вы рассматриваете вариант выкупить и другую комнату и стать полноправным собственником всей квартиры, то, конечно, нужно рассматривать второй вариант, где комнаты в собственности ( приватизированы).
Если этот вопрос не стоит в перспективе — без разницы, какую квартиру Вы выберете, на мой взгляд.
А при реновации, если вторая комната муниципальная, могут ли выделить мне отдельную квартиру?
Да, если это не долевая собственность, а у комнаты отдельный кадастровый номер, то Вам и дадут отдельную квартиру. Это предусмотрено ст 7.3 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации»
Взамен освобождаемой гражданином комнаты в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, в качестве равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения в соответствии с настоящим Законом предоставляется отдельная квартира. При этом предоставление комнаты в коммунальной квартире или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается. В случае, если освобождаемая комната в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, таким гражданам предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности в порядке, установленном частью двадцать первой настоящей статьи.
Смотрите на соседей, и там, где проживание будет более комфортным, ту комнату и покупайте.
В квартире, где два собственника, можно выкупить комнату у второго собственника, если он даст на это согласие.
У Вас будет преимущественное право покупки комнату при её продаже в силу ст. 250 Гражданского Кодекса РФ:
С муниципальной квартирой всё может быть намного сложнее.