Правомерно ли требование о демонтаже вывески магазина, закрывающей часть балкона второго этажа?

Новый собственник квартиры не имеет права самостоятельно демонтировать вашу вывеску или обшивать её сайдингом, поскольку фасад дома является общим имуществом всех жильцов. Однако его требование о переносе или демонтаже может стать законным, если у вас отсутствует протокол общего собрания собственников (ОСС) дома на размещение конструкции или вывеска нарушает местные правила благоустройства. Ваше прежнее соглашение с прошлым владельцем квартиры полностью утратило юридическую силу с момента смены собственника, так как личные договоренности не переходят по наследству или при продаже недвижимости. Убедитесь, что у вас на руках есть Разрешение на установку информационной/рекламной конструкции от местной администрации (Архитектуры или Комитета по печати). Проверьте, соответствует ли вывеска локальным правилам благоустройства (например, Постановлению № 902-ПП для Москвы или аналогичным актам в вашем городе), которые жестко регламентируют допустимую высоту букв и запрет на подъем вывесок выше линии перекрытий первого этажа. Поднимите документы и посмотрите, утверждалось ли размещение вывесок на фасаде протоколом общего собрания собственников дома с выделением вам права пользования общим имуществом. Если такого протокола нет, это ваша главная уязвимость — жилец может пожаловаться в Управляющую компанию или Жилинспекцию, и вас обяжут демонтировать конструкцию принудительно.

Есть ли у вас официальное разрешение от администрации города на эту вывеску? Проводилось ли ранее общее собрание собственников (ОСС) дома по вопросу размещения вывесок на фасаде?
 

Здравствуйте, Руслан!

Собственник квартиры не вправе самостоятельно демонтировать вывеску или повреждать ее. Требование убрать либо перенести конструкцию может быть предъявлено только в установленном порядке и при наличии правовых или технических оснований.

Однако крепление вывески к стене, а не к балкону, само по себе не делает ее законной: фасад и балконные конструкции относятся к общему имуществу МКД. (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/)

Если вывеска является рекламной конструкцией, для ее размещения необходимо решение общего собрания собственников о передаче общего имущества в пользование; по соответствующему вопросу требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников, а также соблюдение требований Закона о рекламе. 

Само по себе утверждение, что вывеска «закрывает вид с балкона», обычно недостаточно. Собственник должен доказать конкретное нарушение права либо техническое препятствие для переостекления. По ст. 304 ГК РФ такое требование возможно, но доказывание нарушения лежит на истце. (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3a820582b0e614ab5534769b7bd207bd095cbe8e/)

План действий:

1. Не демонтировать и не переносить вывеску без письменного соглашения либо судебного решения.

2. Проверить наличие протокола общего собрания собственников, договора на использование фасада, муниципального согласования и документов на монтаж.

3. Запросить у собственника квартиры проект переостекления и техническое обоснование того, почему вывеска препятствует работам.

4. Провести совместный осмотр с управляющей организацией, составить акт, выполнить фотофиксацию и замеры.

5. Строительную экспертизу заказывать только при споре о техническом препятствии, повреждении фасада или безопасности. Она не заменяет решение ОСС и муниципальное согласование.

6. Собственнику квартиры направить письменный ответ с предложением решить вопрос после проверки документов и предупредить о недопустимости самовольного демонтажа.

Вывод: если вывеска размещена без решения ОСС и обязательного согласования администрации, у магазина есть существенный риск требования о ее демонтаже независимо от того, закрывает ли она балкон. Если все согласования имеются, требование убрать ее только из-за ухудшения вида с балкона, вероятнее всего, необоснованно.

Если остались дополнительные вопросы, нужна консультация или документы — претензия, иск, возражение и другие — переходите по ссылке Общаться в чате. Обсудим задачу и стоимость. 

Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность

С уважением, юрист Николай Бакшанов.