Ситуация исправимая: доли мамы и брата никуда не пропали - права на квартиру, возникшие до 1998 года, признаются юридически действительными и при отсутствии записи в ЕГРН, а регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (ч. 1 ст. 69 218-ФЗ). Специалист МФЦ права в одном: распорядиться такой долей, то есть продать её, до внесения записи в реестр нельзя, поскольку права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента внесения записи в государственный реестр (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), - но это делается заявлением самих правообладателей, а не через суд.
Всё решает документ, на основании которого мама и брат стали собственниками: договор передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи или иной правоустанавливающий документ с отметкой БТИ - если он сохранился, вопрос закрывается обычным обращением; если утрачен, путь другой. Ваша собственная доля, унаследованная после отца, при этом под угрозой не находится, и отказ мамы с братом от вступления в наследство её не ослабляет.
Подготовлю в детальном разборе перечень документов для внесения долей мамы и брата в реестр с указанием, где восстанавливаются утраченные правоустанавливающие бумаги по Чебоксарам, и порядок действий при приостановке или отказе регистрации.
Здравствуйте!
Специалист МФЦ права, проблемы действительно возникнут, так как юридически доля вашего папы сейчас «зависла», и продать квартиру целиком без решения этого вопроса невозможно.
В чём суть проблемы?
Поскольку мама и брат на момент смерти папы уже являлись сособственниками квартиры (и, скорее всего, были зарегистрированы в ней), закон расценивает их молчание не как отказ, а как фактическое принятие наследства. То есть они признаются принявшими папину долю «на бумаге» в силу совместного проживания или владения, даже если не ходили к нотариусу. Юридически папина доля должна была разделиться между тремя наследниками первой очереди (вами, мамой и братом). Без официального оформления их долей Росреестр просто не зарегистрирует сделку купли-продажи всей квартиры.
Вариант 1. Мама и брат готовы помочь (Самый простой путь)
Если родственники согласны, чтобы вся квартира (или папина доля) принадлежала вам, либо они просто готовы участвовать в продаже, действуйте следующим образом:
Обратитесь к нотариусу, у которого в 2018 году было открыто наследственное дело. МФЦ оформлением наследственных долей не занимается, они лишь регистрируют готовые права.
Мама и брат должны получить свои свидетельства о праве на наследство. Так как они зарегистрированы в квартире, нотариус выдаст им документы на основании фактического принятия наследства без судов.
Оформите квартиру на себя (при желании). После получения свидетельств мама и брат могут сразу у нотариуса оформить договор дарения своих новых долей в вашу пользу.
Регистрация в Росреестре. Нотариус самостоятельно отправит документы в Росреестр. Вы станете единственным собственником и сможете продать квартиру без каких-либо препятствий.
Альтернатива (продажа всеми вместе). Мама и брат могут не дарить вам доли, а просто выступить продавцами в общем договоре купли-продажи, когда вы найдёте покупателя.
Вариант 2: Мама и брат не хотят никуда ходить, но не против продажи
Если родственники устно не против, но отказываются тратить время на нотариусов и МФЦ:
Оформите нотариальную доверенность. Пусть мама и брат подготовят у любого ближайшего нотариуса доверенность на ваше имя (или на имя нанятого вами юриста/риелтора) на ведение наследственного дела и представление их интересов в Росреестре.
Оформите всё за них. Имея доверенность, вы сами подадите заявления нотариусу, соберёте документы, оплатите пошлины и зарегистрируете их права.
Выходите на сделку. После этого вы сможете продать квартиру от лица всех собственников (за себя — лично, за них — по доверенности).
Вариант 3: Родственники против продажи или недоступны (Сложный путь)
Если мама и брат отказываются идти на контакт или вы не знаете, где они находятся, оформить всю квартиру на себя не получится.
Что вы можете сделать: Вы имеете право продать только свою законную долю (ту, которую вы сейчас дооформляете в МФЦ).
Правило продажи доли: Перед продажей постороннему человеку вы будете обязаны направить маме и брату официальное нотариальное уведомление о продаже вашей доли с предложением её выкупить (право преимущественной покупки). Если через 30 дней они не ответят или откажутся, вы сможете продать свою долю любому третьему лицу через нотариуса.
Выводы:
Вам необходимо обратиться к нотариусу, который в 2018 году выдал вам документы на наследство, и пригласить туда маму и брата. Это полностью решит проблему с будущей продажей квартиры.
