Можно ли потребовать возврат аренды и ремонт потолка при неисправности крыши?

По описанной ситуации основания для претензии к арендодателю достаточно серьезные. Более того, нужно одновременно зафиксировать непригодность помещения для занятий, потребовать уменьшения/возврата арендной платы и установить конкретный срок для устранения нарушения.

По общему правилу арендодатель обязан передать помещение в состоянии, соответствующем договору и его назначению. За недостатки помещения, которые препятствуют его использованию, он отвечает даже в том случае, если сам не знал о них.

1. Можете ли требовать вернуть арендную плату с апреля?
Да, требовать можно. Но юридически я бы формулировал это не просто как «вернуть всю арендную плату», а как:

соразмерно уменьшить арендную плату до 0 рублей за период, в течение которого помещение было полностью непригодно для использования по назначению, и вернуть излишне уплаченную арендную плату.

Статья 612 ГК РФ дает арендатору при наличии недостатков, препятствующих пользованию помещением, право требовать, в частности, соразмерного уменьшения арендной платы, устранения недостатков, возмещения расходов либо досрочного расторжения договора.

Кроме того, ст. 614 ГК РФ предусматривает право арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, условия пользования либо состояние имущества существенно ухудшились.

Если с апреля в помещении реально невозможно проводить детские танцевальные занятия, а помещение фактически не используется по назначению, я бы ставил вопрос именно о 100% уменьшении арендной платы за соответствующий период, а не просто о скидке.

Но надо доказать именно невозможность использования, а не только наличие поврежденного потолка.

Вы говорите, что в договоре прямо указано, что:

потолки исправны;
крыша исправна;
при передаче помещения недостатки не оговаривались.
А впоследствии выяснилось, что вода поступает вследствие неисправности крыши.

Это позволяет ссылаться на ст. 612 ГК РФ: арендодатель отвечает за недостатки, которые препятствуют пользованию помещением, если они не были оговорены при заключении договора и не были известны арендатору.

Причем важный момент: вам даже не обязательно доказывать, что арендодатель специально скрыл проблему, чтобы требовать устранения недостатка и уменьшения арендной платы. Статья 612 предусматривает ответственность арендодателя за такие недостатки даже если он сам о них не знал.

А если вы сможете доказать, что он знал о проблемах с крышей и сознательно не сообщил, это уже дополнительно усиливает вашу позицию.

Если протечка вызвана именно неисправностью крыши, то это уже не просто косметический ремонт натяжного потолка.

Нужно установить:

причина повреждения потолка — неисправность кровли; устранение последствий без устранения причины не обеспечивает восстановление помещения.
То есть требование должно быть:

«Устранить причину протечки путем проведения необходимых ремонтных работ кровли, устранить последствия протечки, повреждения потолка и плесени и привести помещение в состояние, соответствующее условиям договора аренды и назначению помещения».

Потому что если они просто натянут новый потолок, а крыша продолжит течь, проблема останется.

Если по договору капитальный ремонт лежит на арендодателе, нарушение этой обязанности дает арендатору дополнительные права, в том числе требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Здравствуйте.

Уточните, пожалуйста, по условиям договора на кого возложена обязанность по текущему ремонту арендуемого помещения — на Вас или на арендодателя?

Здравствуйте, Анастасия,

Имеется недостаток сданного в аренду помещения, который препятствует пользоваться этим помещением.

Согласно ст. 612 ГК РФ

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества установлена в ст. 612 ГК РФ:

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

...

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Так как этот недостаток не был оговорен при заключении договора, а Вы не могли его обнаружить при приемке арендованного помещения, то Вы вправе предъявить одно из вышеуказанных требований по п. 1 ст. 612 ГК РФ.

могу ли я направить арендодателю претензию с требованием вернуть уплаченную мной арендную плату с апреля 26 года, а также потребовать починить потолок. В целом что можно сделать в досудебном порядке? 

Вы можете просить одно из вышеуказанных требований по п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Безвозмездно устранить недостаток имущества Вы уже потребовали. Это не исполнено.

Тем самым, по моему мнению, если Вам необходимо это помещение — Вы можете произвести ремонт за свой счет с последующем удержанием расходов из арендной платы.

А если в дальнейшей аренде Вы не заинтересованы, то требуйте расторжение договора и возмещение убытков (реальный ущерб и упущенная выгода — по ст. 15 ГК РФ). 

с требованием вернуть уплаченную мной арендную плату с апреля 26 года

Это требование возможно предъявить при требовании расторгнуть договор. Уплаченная арендная плата это Ваш реальный ущерб (а упущенная выгода — доход от непроведенных уроков).

Однако, если арендодатель откажет, то расторгать договор и взыскивать эти суммы придется через суд.

Согласно подп. 2 ст. 620 ГК РФ:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/a28d383ce0fc83410c7005826f649dee0efd4061/

Если Вам нужна помощь в подготовке досудебной претензии, искового заявления в суд — обращайтесь (сообщение юристу).

Желаю удачи,

Уважаемая Анастасия, здравствуйте! 

А Вами заключенный договор аренды можно посмотреть? Можно обезличено.

А так отвечу с учётом того, что говорит нам закон.

Юридически, Вы вправе направить арендодателю письменную претензию.

По п. 1 ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт арендованного имущества обязан проводить арендодатель за свой счет, когда договором эта обязанность не возложена на арендатора.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

 Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/48340579d9ef659b0993357d26880ff26539297a/

Ремонт крыши, устранение протечки, последствий затопления и плесени обычно относятся к зоне ответственности собственника.

Неотложный ремонт должен быть выполнен в разумный срок.

Поскольку помещение арендовано для танцевальных занятий, оно должно быть пригодно для использования по согласованному назначению — это следует из п. 1 ст. 615 ГК РФ.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0f3814182c1d58ac150b11ced36055bfd70a82fe/

Кроме того, на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы, когда условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/2ec6e7b6721ee85b327cd48ef670410bb0cbb7f6/

В претензии я Вам рекомендую потребовать устранить протечку, отремонтировать потолок, провести обследование и удаление плесени в конкретный разумный срок, например в течение 10 рабочих дней.

Одновременно заявите требование о возврате или зачете арендной платы за период, когда помещение фактически невозможно было использовать.

Требование вернуть всю плату с апреля обоснованно ТОЛЬКО при наличии доказательств полной непригодности помещения. 

Претензию направьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением.

По ст. 616 ГК РФ при бездействии арендодателя Вы также вправе самостоятельно выполнить неотложный капитальный ремонт и взыскать документально подтвержденные расходы либо зачесть их в счет аренды, потребовать уменьшения платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; 
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/48340579d9ef659b0993357d26880ff26539297a/

Самостоятельный зачет лучше проводить после письменного уведомления и с учетом условий договора, поскольку простое прекращение платежей создает риск взыскания задолженности.

При существенных недостатках, препятствующих пользованию помещением, можно также требовать досрочного расторжения договора на основании ст. 620 ГК РФ.

При отказе удовлетворить претензию спор разрешается в судебном порядке.

С уважением, Дарья

Добрый день, Анастасия! Да, вы вправе направить арендодателю претензию и потребовать вернуть арендную плату с апреля 2026 года, если помещение действительно нельзя было использовать для занятий. Если пользоваться им можно было частично, можно требовать соразмерного уменьшения платы.

По ст. 612 и 614 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки помещения и обязан устранить их. В претензии потребуйте отремонтировать крышу и потолок, удалить плесень, а также вернуть уплаченную аренду. Укажите срок исполнения, например 10 дней.

Приложите фотографии, переписку, первое заявление о ремонте, подтверждение оплаты аренды и, по возможности, акт осмотра помещения. Претензию лучше отправить заказным письмом с описью вложения или вручить под подпись.

Если арендодатель не отреагирует, можно обратиться в суд, потребовать возврата денег, расторжения договора и возмещения подтвержденных убытков. Самостоятельно прекращать оплату без официального уведомления пока не советую.