Здравствуйте
Мы купили землю. Реестр зарегистрировали. А Ломоносовский район не даёт разрешение на строительство. Говорит ,что у кого мы покупали землю, неправильно размежевали. Там под ижс и котеджную застройку 15 соток . а у нас 9 соток
Добрый вечер. Регистрация участка площадью 9 соток в ЕГРН не означает, что на нём автоматически разрешено строительство. Но ссылки администрации только на то, что прежний собственник «неправильно размежевал» участок, недостаточно. Нужно смотреть письменный отказ и градостроительный регламент именно вашей территориальной зоны.
Если речь об индивидуальном жилом доме, применяется уведомительный порядок по ст. 51.1 ГрК РФ. Администрация может указать на несоответствие, если участок или параметры строительства не отвечают действующим градостроительным требованиям. Минимальная площадь участка действительно может устанавливаться местными ПЗЗ, что предусмотрено ст. 38 ГрК РФ.
Если для вашей территориальной зоны минимальная площадь действительно составляет 15 соток, участок в 9 соток этому параметру не соответствует. При этом закон прямо позволяет собственнику участка, площадь которого меньше установленного минимума, обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров по ст. 40 ГрК РФ.
Нужно посмотреть кадастровый номер участка и письменный отказ администрации либо уведомление о несоответствии. По этим документам можно проверить, действительно ли для вашего участка установлен минимум 15 соток и что правильнее делать дальше, добиваться отклонения от параметров либо оспаривать отказ.
Здравствуйте!
Отказ неправомерен при соблюдении всех норм и правил, поскольку формальные аспекты не должны препятствовать реализации права на строительство дома.
Следует получить отказ и обратиться с иском в суд.
Если необходима более детальная консультация, то обращайтесь в личные сообщения на данном сайте. Проконсультирую за отдельную плату и отвечу на все интересующие вопросы грамотно и своевременно!
С уважением, юрист Исмаил Исмаилов!
Ситуация не безвыходная. Само по себе то, что участок 9 соток при установленном минимуме 15 соток, еще не означает, что на нем окончательно запрещено строить. Но и регистрация участка в ЕГРН сама по себе не гарантирует право на строительство.
Для ИЖС сейчас действует не обычное разрешение на строительство, а уведомительный порядок по ст. 51.1 ГрК РФ. Администрация при рассмотрении уведомления должна указать конкретное основание несоответствия со ссылкой на действующие для участка правила землепользования и застройки. Формулировки в духе того, что прежний собственник когда-то неправильно размежевал землю, самой по себе недостаточно.
Здесь возможны три ситуации.
Первая. Участок площадью 9 соток был образован и поставлен на кадастровый учет еще до того, как для этой территориальной зоны установили минимум 15 соток.
Это наиболее благоприятный вариант. По ст. 36 ГрК РФ уже существующие земельные участки, размеры которых не соответствуют позднее установленному градостроительному регламенту, в принципе могут продолжать использоваться. Поэтому применять новый минимальный размер участка задним числом и только на этом основании объявлять участок непригодным для застройки нельзя без дополнительного правового обоснования.
Вторая. На момент раздела исходного участка уже действовало требование о минимальной площади 15 соток, но прежний собственник все равно образовал участки по 9 соток.
Тогда позиция администрации существенно сильнее. Возникает вопрос, каким образом такой участок вообще был образован и поставлен на кадастровый учет. Однако даже в этой ситуации ГрК РФ специально предусматривает возможность обращения собственника участка, размер которого меньше установленного минимума, за разрешением на отклонение от предельных параметров строительства. Поэтому простой ответ администрации о том, что участок маленький и строить нельзя, еще не всегда заканчивает вопрос.
Третья. В ЕГРН у участка действительно стоит ИЖС, но проблема не только в площади, а в территориальной зоне, отступах, красных линиях или иных ограничениях.
Тогда площадь 9 соток может быть лишь одним из аргументов администрации. Именно поэтому сейчас особенно важно не начинать строительство самовольно, пока не станет понятно точное основание уведомления о несоответствии.
В вашей версии есть один важный момент: то, что Росреестр зарегистрировал право собственности и участок имеет назначение под ИЖС, подтверждает существование участка и ваше право на него, но не означает автоматически, что администрация обязана согласовать строительство дома с любыми параметрами.
При этом слова администрации о неправильном межевании прежнего владельца стоит проверить отдельно. Если участок продавался именно как пригодный для строительства ИЖС, а выяснится, что еще до продажи существовало препятствие, фактически исключающее строительство, может возникнуть уже вопрос к продавцу и к условиям договора купли-продажи.
Ключевой документ здесь не выписка ЕГРН, а письменное уведомление администрации о несоответствии. В нем должно быть указано, какая именно норма ПЗЗ нарушена, какая территориальная зона установлена для участка и почему на участке нельзя разместить жилой дом. От формулировки этого документа и даты образования вашего участка зависит, что выгоднее: оспаривать отказ администрации, получать отклонение от предельных параметров либо ставить вопрос о последствиях продажи вам
