Здравствуйте!
Прежде всего необходимо проверить выписку ЕГРН. Регистрация в доме — «прописка» — не означает наличие доли собственности. Поэтому из того, что в доме зарегистрированы пять человек, автоматически не следует, что бывшему мужу принадлежит именно 1/5. Размеры долей определяются только правоустанавливающими документами и ЕГРН.
Если у бывшего мужа действительно есть доля, он вправе проживать в доме независимо от согласия бывшей супруги. Однако доля 1/5 не означает, что ему принадлежит конкретная комната или что он вправе единолично пользоваться всем домом. По статье 247 ГК РФ порядок пользования общей собственностью определяется соглашением всех собственников, а при споре — судом.
Новая жена бывшего мужа собственником дома вследствие брака не становится. Для её постоянного вселения в дом, находящийся в долевой собственности, по общему правилу требуется согласие остальных собственников. Верховный Суд разъяснял, что вселение сособственником членов своей семьи является использованием общего имущества и регулируется статьёй 247 ГК РФ. Кратковременное нахождение в качестве гостя необходимо отличать от фактического постоянного проживания.
Зарегистрировать новую жену по месту жительства или пребывания без надлежащего согласия остальных собственников бывший муж также, по общему правилу, не вправе. Регистрационный учёт осуществляется по Постановлению Правительства РФ № 713. При этом регистрация не создаёт у новой жены долю собственности. Исключение, применяемое при регистрации несовершеннолетнего ребёнка по месту жительства родителя, на совершеннолетнюю супругу не распространяется.
Если новая жена уже постоянно проживает или зарегистрирована без согласия, собственники могут:
Получить выписку ЕГРН на дом и участок и документ о зарегистрированных лицах.
Письменно уведомить бывшего мужа о несогласии с постоянным проживанием третьего лица.
Предложить заключить соглашение о порядке пользования домом.
При отказе обратиться в районный суд с требованиями об устранении нарушения прав собственников, выселении новой жены и, если она зарегистрирована, снятии её с регистрационного учёта. Конкретные требования зависят от основания её регистрации и обстоятельств вселения.
Продавать весь дом необязательно. Возможны и другие варианты:
определить порядок пользования домом соглашением или через суд;
договориться, что один собственник выкупит доли остальных;
разделить дом и участок либо выделить долю в натуре, если это технически и юридически возможно, по статье 252 ГК РФ;
продать отдельную долю с соблюдением преимущественного права покупки остальных собственников по статье 250 ГК РФ;
продать весь дом по общему соглашению и разделить деньги согласно долям.
Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, продажа или иной способ отчуждения их долей потребует предварительного разрешения органа опеки. Сам факт регистрации детей такого разрешения не требует — значение имеет именно наличие у них права собственности.
Поэтому начинать нужно не с вопроса о продаже, а с выписок ЕГРН на дом и участок. Необходимо установить точные доли, возраст детей, зарегистрирована ли новая жена официально и препятствует ли бывший муж другим собственникам пользоваться домом.
