Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, может ли договор купли- продажи недвижимости, подписываться , допустим сегодня, а вступать в силу скажем в декабре? Т.е. продать недвижимость хотелось бы сейчас, но из за налогов можно не ранее декабря. Как поступить? По генеральной? Спасибо!!
Добрый день. Если цель именно дождаться декабря из-за окончания минимального срока владения, основной договор купли-продажи сейчас лучше не подписывать. Безопаснее сейчас оформить предварительный договор, а основной договор подписать и подать на регистрацию перехода права уже после наступления нужной даты.
По ст. 429 ГК РФ предварительный договор позволяет сейчас закрепить обязанность сторон заключить сделку в будущем. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации по ст. 551 ГК РФ, а освобождение дохода от НДФЛ зависит от соблюдения минимального срока владения по ст. 217.1 НК РФ.
Здравствуйте, Олег. Ваша цель понятна — продать квартиру сейчас, но избежать налога. Однако подписать основной договор сейчас и подать его на регистрацию в декабре не получится. Налоговая смотрит на дату договора, а не на дату регистрации перехода права. Если вы подпишете его сейчас, налоговая будет считать, что продажа состоялась сейчас, даже если вы подадите документы в Росреестр в декабре. Генеральная доверенность эту проблему не решает, вы передаёте право продать квартиру другому человеку, а значит, теряете контроль над сделкой. Представитель сможет продать её в любой момент, на любых условиях, и вы не сможете этому помешать. Это риск, а не решение вашей задачи. Отлагательное условие в основном договоре тоже не сработает, потому что это противоречит смыслу закона.
Поэтому для вас остаётся один законный вариант — предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). Вы подписываете его сейчас, фиксируете цену и срок, до которого обязуетесь заключить основной договор. Основной договор и переход права собственности оформляете уже в декабре, когда истечёт минимальный срок владения. Раз вы сами определили, что срок истекает в декабре, значит, вы уже всё верно посчитали.
Важно, чтобы предварительный договор был в письменной форме и содержал все существенные условия будущего основного договора (предмет, цену, сроки), иначе его могут признать незаключённым. Единственный риск — покупатель может передумать до декабря, поэтому в предварительном договоре стоит предусмотреть задаток и неустойку за отказ от сделки. Если хотите, я могу помочь с формулировкой договора, чтобы всё было юридически чисто и защищало ваши интересы.
Риск в том, что подписанный сейчас основной договор уже создаст для сторон обязательства, поскольку по ст. 425 ГК РФ договор действует с момента заключения. Поэтому конструкцию «подписываем сейчас, а вступает в силу в декабре» для налоговой цели я бы не использовал. Генеральная доверенность эту проблему тоже не решает и создает дополнительные риски для продавца.Лучше определить точную дату, когда у вас истекает минимальный срок владения, и под нее оформить предварительный договор с покупателем.
Если напишете, в личный чат что за недвижимость, когда и на каком основании вы ее приобрели, можно точно определить дату, после которой продажа будет без НДФЛ, и выбрать безопасную схему сделки.