Что делать с зарегистрированным договором аренды нежилого помещения?
Здравствуйте! Я арендодательЗарегистрированный договор аренды нежтлого
, Клиент, г. Санкт-Петербург
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
Ответ команды Правовед
Прекращение статуса ИП само по себе договор аренды не прекращает: обязательства арендатора остаются на нём как на физлице, и он продолжает отвечать за арендную плату и состояние помещения всем своим имуществом. То есть сейчас у Вас действующий десятилетний договор с гражданином, а не «повисший» договор без стороны, - и права требования Вы не теряете.
Перенаём (передача прав и обязанностей новому арендатору) без Вашего согласия невозможен: арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя (ст. 615 ГК РФ). Ключевой момент, который обычно упускают арендодатели: при перенайме прежний арендатор из договора выбывает и ответственным перед Вами становится новый - вместе с долгом. А перевод долга без согласия кредитора ничтожен (ст. 391 ГК РФ), поэтому согласие - это Ваш рычаг: Вы вправе выдавать его на своих условиях либо не выдавать вовсе.
Риски здесь два. Первый - подписать согласие «в общих словах» и потерять возможность взыскать накопленный долг и обеспечительный платёж/поручительство со старого арендатора. Второй - соглашение о перенайме к зарегистрированному договору само подлежит регистрации, и без неё новый арендатор для третьих лиц (в том числе для лицензирующего органа) арендатором не считается - лицензию на магазин ему не дадут, а Вы получите фактического пользователя без легального статуса.
Можем детально разобрать Вашу ситуацию в рамках платной консультации: разложу, на каких условиях Вам выгодно дать согласие на перенаём (сохранение долга и обеспечения за старым арендатором, проверка нового), какие обязательные условия должны быть в соглашении, что и в какой последовательности регистрировать в Росреестре, а также второй вариант - расторжение договора с взысканием задолженности, если новый арендатор Вас не устраивает.
Сам факт того, что договор аренды нежилого помещения зарегистрирован, проблемы не создаёт. Но если ваша цель как арендодателя прекратить аренду и убрать запись об обременении из ЕГРН, сначала необходимо правильно прекратить сам договор. Просто подать заявление и «снять аренду» при действующем договоре нельзя.
Здесь возможны несколько вариантов.
Ветка 1. Срок договора уже закончился.
Если арендатор помещение освободил, стороны подписали акт возврата и фактически аренда закончилась, можно оформлять прекращение записи об аренде в ЕГРН. Государственная регистрация аренды производится по правилам статьи 51 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Но есть важный нюанс: если после окончания срока арендатор продолжил пользоваться помещением, а вы против этого не возражали, договор может считаться возобновлённым на неопределённый срок. Тогда просто ссылаться на истечение первоначального срока уже рискованно. По статье 610 ГК РФ от аренды недвижимости на неопределённый срок можно отказаться, по общему правилу предупредив вторую сторону за три месяца, если самим договором не предусмотрен другой срок.
Ветка 2. Вы с арендатором оба хотите прекратить договор.
Это наиболее простой вариант. Подписывается соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения, после чего оформляется прекращение зарегистрированной аренды в ЕГРН.
Ветка 3. Вы хотите прекратить договор досрочно, а арендатор не согласен.
Вот здесь регистрация договора вообще не является главным вопросом. Нужно смотреть текст самого договора. Если в нём предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ и определён порядок уведомления, договор можно прекращать по этому механизму.
Если такого права нет, одного вашего желания недостаточно. По статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения, например, при существенных или неоднократных нарушениях условий аренды, существенном ухудшении помещения, неоднократной неуплате аренды и в других предусмотренных законом или договором случаях. В зависимости от основания может потребоваться предварительное предупреждение арендатора и обращение в суд.
Ветка 4. Вы собираетесь продать помещение.
Сам договор специально прекращать из-за продажи не требуется. По статье 617 ГК РФ смена собственника арендованной недвижимости сама по себе не прекращает аренду: новый собственник занимает положение арендодателя по действующему договору.
Поэтому сейчас решающая вещь не сам факт регистрации, а содержание вашего договора: на какой срок он заключён, закончился ли этот срок, есть ли автоматическая пролонгация и предусмотрено ли право арендодателя на односторонний отказ.
Именно эти пункты определят, достаточно ли вам уведомления и заявления о прекращении аренды, нужно ли соглашение с арендатором либо придётся расторгать договор через суд.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Похожие вопросы
Как проверить договор аренды электровелосипеда на юридическую грамотность?
Здравствуйте, я составил документ, договор аренды электровелосипеда, мне нужно понять, правильно ли я его составил, ну и соответсвенно проверить подкован ли юридически договор, и может ли он сыграть какую-либо роль в суде например.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Обязан ли застройщик предоставить участнику долевого строительства договор аренды земельного участка?
Здравствуйте. Я являюсь участником долевого строительства многоквартирного дома в г. Москва. У меня есть ипотека на квартиру в этом доме. Я пытаюсь рефинансировать кредит через работодателя. Работодатель просит предоставить договор аренды земельного участка, на котором ведется строительство и все ДС к нему. Застройщик отказался предоставлять мне эти документы. Подскажите, пожалуйста, обязан ли застройщик предоставить мне этот договор аренды?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте, я заключила договор аренды земельного участка сельхозназначения через МФЦ
Здравствуйте, я заключила договор аренды земельного участка сельхозназначения через МФЦ. Собственник (арендодатель) умер. Есть наследник сын. Мои действия.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Законно ли условие о запрете расторжения договора аренды на неопределенный срок?
Здравствуйте, заключен договор аренды нежилого помещения между индивидуальными предпринимателями. В договоре прописано, что договор аренды заключен на неопределенный срок. Арендодатель прописал ниже в договоре то, что арендатор не в праве расторгнуть договор до определенного числа законно ли это, учитывая что договор заключен на неопределенный срок
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Может ли автошкола нанять самозанятого по договору ГПХ для обучения вождению?
Может ли автошкола нанять самозанятого по договору ГПХ для обучения вождению и по договору аренды предоставить ему автомобиль для обучения?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.