В 2023 году установлен наружный блок кондиционера на переходной (общей)лоджии без согласования с собственниками дома. Сейчас у нас требуют его демонтировать мотивируя противопожарной безопасностью. Как нам быть?
Здравствуйте, Ирина.
Переходная (общая) лоджия — это часть общего имущества собственников дома (ст. 36 ЖК РФ). Чтобы использовать её для личного оборудования, действительно нужно решение общего собрания собственников. Если такого собрания не было — формально установка без согласия соседей незаконна.
Сам по себе факт установки блока на общей лоджии не нарушает пожарную безопасность автоматически. Требование демонтировать именно по этой причине имеет смысл, только если есть конкретное нарушение: блок перекрывает эвакуационный путь, создаёт препятствие для пожарных, рядом есть горючие материалы, кабель проложен с нарушениями и т.п… Поэтому первым делом запросите у тех, кто выдвигает требование, письменное обоснование: какие именно нормы пожарной безопасности нарушены и чем это подтверждено (акт проверки, заключение специалиста).
Если с пожарной частью не всё очевидно, закажите независимую техническую экспертизу. Специалист оценит:
как блок закреплён, не создаёт ли он риска падения;
не мешает ли он работе систем противопожарной защиты (датчики, дымоудаление);
как проложены кабели;
не нарушает ли размещение блок других норм (санитарных, строительных).
Такое заключение станет сильным аргументом в споре.
Если оппонент настаивает на демонтаже, спор, скорее всего, разрешит суд. Судья будет взвешивать несколько факторов:
было ли согласие собственников;
действительно ли есть нарушение пожарной (или иной) безопасности, и насколько оно существенно;
есть ли возможность устранить нарушение без демонтажа (например, перенести блок, доработать крепление, добавить изоляцию кабеля).
Суды иногда встают на сторону собственника, если доказано, что установка не создаёт реальной угрозы, а требование о демонтаже несоразмерно нарушению.
Всего доброго.
Здравствуйте!
Ирина, если наружный блок установлен именно на переходной общей лоджии, требование о демонтаже потенциально законно, особенно если эта лоджия по проекту дома относится к пути эвакуации.
Общая лоджия, предназначенная для использования жильцами более чем одной квартиры, как правило, относится к общему имуществу собственников МКД. Пользование таким имуществом не должно нарушать права других собственников; вопросы предоставления общего имущества в пользование относятся к компетенции общего собрания. Кроме того, Минстрой в январе 2026 года отдельно выпустил разъяснения по вопросу размещения наружных блоков кондиционирования на общем имуществе МКД.
Отдельная проблема — пожарная безопасность. Пункт 27 Правил противопожарного режима запрещает размещение предметов на путях эвакуации и в переходах между секциями, если тем самым создаются препятствия для эвакуации. МЧС подтверждает необходимость сохранения установленных геометрических параметров эвакуационных путей. Общий принцип установлен и ст. 89 Федерального закона № 123-ФЗ: эвакуационные пути должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей.
Поэтому сразу демонтировать кондиционер только на основании устного требования я бы не советовал. Попросите УК, ТСЖ либо орган, который требует демонтаж, предоставить письменное требование и указать: конкретный пункт нормы пожарной безопасности, который нарушен; документ, подтверждающий, что именно эта лоджия является эвакуационным путем или переходом между секциями; акт обследования и конкретное описание нарушения — например, насколько наружный блок уменьшает нормативную ширину прохода.
Если окажется, что блок действительно установлен непосредственно на предусмотренном проектом эвакуационном пути и сужает его, сохранить его на прежнем месте будет сложно, и разумнее рассматривать перенос в другое место. Одним решением общего собрания собственников нарушение обязательных противопожарных требований узаконить нельзя.
Если же блок не препятствует проходу, а требование сформулировано просто как «кондиционеры на общей лоджии запрещены», его уже можно предметно оспаривать — многое будет зависеть от проекта дома, места установки и содержания акта проверки.
Если пришлете фото лоджии и наружного блока, а также письменное требование о демонтаже, могу в рамках платной консультации оценить, действительно ли имеются основания для демонтажа, и подготовить письменный ответ в УК/ТСЖ или надзорный орган.
Если мой ответ был вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Если остались дополнительные вопросы, нужна консультация или документы — претензия, иск, возражение и другие — переходите по ссылке Общаться в чате. Обсудим задачу и стоимость.
Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность
С уважением, юрист Николай Бакшанов.
