Пока квартира не приватизирована, она находится в государственной или муниципальной собственности. Все граждане, зарегистрированные в ней (в том числе ваша подопечная), имеют равные права пользования по договору социального найма. Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности, а временное отсутствие кого-либо из них (например, в связи с проживанием у опекуна) не влечёт изменения их прав по договору социального найма.
Следовательно, подопечная, будучи зарегистрированной в этой квартире, не утратила право пользования ею, несмотря на то что проживает с вами. Пока она несовершеннолетняя и находится под опекой, никто не может лишить её этого права без решения суда.
О приватизации: несовершеннолетние имеют право на обязательное включение. Приватизация – это бесплатная передача жилья из государственного/муниципального фонда в собственность граждан. Ключевое правило: в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением, независимо от того, проживают они совместно с приватизирующими лицами или отдельно (но не утратили право пользования).
Ваша подопечная – несовершеннолетняя, имеющая право пользования. Значит, приватизация без её включения в договор передачи в качестве одного из собственников незаконна. Если сестра попытается приватизировать квартиру «на себя», не включив подопечную, – такая приватизация может быть признана судом недействительной в части невключения несовершеннолетней.
Даже если подопечная по каким-то причинам не участвует в приватизации: несовершеннолетние, ставшие собственниками жилья в порядке приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию другого жилья после достижения совершеннолетия.
Ваши полномочия как опекуна строго регламентированы. Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства вы не вправе совершать (и тем более давать согласие на) любые сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе его отчуждение.
Как ребёнок-сирота, ваша племянница имеет право на однократное предоставление благоустроенного жилого помещения из специализированного жилищного фонда по договору найма по достижении 18 лет.
Однако это право предоставляется тем сиротам, которые не являются собственниками жилых помещений, а если являются – то при условии, что проживание в этом жилье признано невозможным. Проживание признаётся невозможным, в частности, если:
общая площадь жилья на одного проживающего менее учётной нормы;
в жилье проживают лица, лишённые родительских прав;
в жилье проживают лица, не являющиеся членами семьи сироты.
Поэтому если подопечная станет собственницей доли в результате приватизации – это может лишить её права на получение отдельного жилья от государства, если только доля не окажется настолько мала, что проживание будет признано невозможным. Сестра, предлагая «выкупить долю», фактически пытается устранить последнее препятствие для того, чтобы подопечная осталась без какого-либо жилья: сначала она потеряет долю (продаст), а отдельное жильё от государства уже не получит, потому что была собственницей.
Ваша текущая задача как опекуна – не допустить приватизации без включения подопечной и тщательно взвесить, что выгоднее:
1) участвовать в приватизации, стать собственницей доли, а потом защищать свои права на эту долю (но риск потерять право на жильё от государства);
2) не участвовать в приватизации (отказаться от неё через орган опеки), зафиксировать факт невозможности совместного проживания с сестрой и добиваться предоставления отдельного жилья от государства как сироте.
Решение нужно принимать с юристом, знакомым с практикой вашего региона, поскольку нормативы учётной площади и порядок признания проживания невозможным устанавливаются законодательством субъекта РФ.
Если этот ответ был полезен, нажмите на плюс под ним пожалуйста!
