2022г, договор уступки прав требования от 08.22, договор уступки прав требования от 01.2022 г по договору ДДУ от 2015г

Question

Добрый день, Планирую купить квартиру, при подборе документов в выписке ЕГРН в графе документы основания указан ДДУ 2015 г первого покупателя, далее он переуступил свои права по договору уступки прав требования от 12.2022 г, также указан акт приемки передачи к договору уступки прав требования 12. 2022г, договор уступки прав требования от 08.22, договор уступки прав требования от 01.2022 г по договору ДДУ от 2015г. У продавца нет договора ДДУ от 2015г (с его слов ему не дают в Росреестре) и нет договоров уступки прав требования от 08.22 и от 01.2022 г. В продавца есть только договор переуступки прав требования 12.2022 и акт приемки передачи к нему. Вопрос заключается, могу я купить квартиру без этих документов и какие риски в этом случае у меня могут быть.

Эрик Степанов · Answer

Здравствуйте! могу я купить квартиру без этих документов Купить можно, если право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРН. Однако до сделки следует проверить всю цепочку перехода прав по ДДУ. Договоры уступки подлежали государственной регистрации, а сведения о них должны находиться в реестровом деле. Зарегистрированное право подтверждается записью ЕГРН, но она не исключает последующего судебного оспаривания. какие риски в этом случае у меня могут быть Без ДДУ и промежуточных уступок нельзя проверить оплату квартиры, полномочия сторон, соответствие объекта, отсутствие перевода долга, согласий и иных условий уступки. Есть риск спора прежнего участника, банкротства участника цепочки, подделки документов или признания одной из уступок недействительной. До передачи аванса потребуйте, чтобы продавец получил копии документов из реестрового дела. Также проверьте расширенную выписку ЕГРН, сведения о переходах прав, судебные дела, банкротство продавца и участников уступок. Если полную цепочку получить и проверить не удастся, от покупки лучше отказаться.

Илья Смирнов · Answer

Здравствуйте! Само по себе отсутствие у продавца первоначального ДДУ и промежуточных договоров уступки не означает, что квартиру нельзя покупать. Однако такая ситуация требует дополнительной проверки, поскольку именно эти документы подтверждают непрерывность перехода прав от первого участника долевого строительства к нынешнему собственнику. Если в выписке ЕГРН в качестве документов-оснований указаны ДДУ 2015 года и несколько договоров уступки права требования, желательно ознакомиться со всеми этими документами. Они позволят проверить: законность каждой уступки; отсутствие нарушений условий ДДУ (например, необходимости согласия застройщика, если оно требовалось); соответствие цепочки перехода прав сведениям ЕГРН; отсутствие оснований для оспаривания одной из уступок. То обстоятельство, что у продавца имеется только последний договор уступки и акт приема-передачи, не исключает законности его права собственности, но увеличивает риск для покупателя, поскольку невозможно самостоятельно проверить всю цепочку перехода прав. Рекомендую до сделки: запросить у продавца копии всех договоров уступки либо предложить ему получить их через застройщика, банк (если была ипотека) или у предыдущих правообладателей; заказать расширенную выписку из ЕГРН и проверить отсутствие судебных споров, арестов и иных обременений; проверить картотеку судов на предмет споров по ДДУ и договорам уступки; если документы получить невозможно, включить в договор купли-продажи заверения продавца об отсутствии оснований для признания недействительными ДДУ и всех договоров уступки, а также условие о полном возмещении покупателю убытков при предъявлении требований третьими лицами (ст. 431.2, 460, 461 ГК РФ). Если переход права собственности зарегистрирован и право продавца не оспаривается, риск не является автоматически высоким. Однако отсутствие возможности проверить всю цепочку перехода прав снижает уровень юридической безопасности сделки. В идеале приобретать квартиру после изучения всех документов, указанных в выписке ЕГРН.