Можно ли 1/2 дома, обремененого ипотекой, перевести в дом блокированной застройки?
Добрый день! Можно ли 1/2 дома, обремененого ипотекой, перевести в дом блокированной застройки? Входы и коммуникации разные, стена между половинами дома глухая, земля размежевана.
Здравствуйте!
Технически Ваш дом уже соответствует признакам блокированной застройки, но юридически это два разных вопроса, и ипотека здесь ключевая развилка. С 01.03.2022 действует новая редакция п. 40 ст. 1 ГрК РФ (введена ФЗ №476-ФЗ от 30.12.2021): дом блокированной застройки это самостоятельное здание с количеством этажей не более трёх, блокированное с другим таким же зданием общей боковой стеной без проёмов, имеющее отдельный выход на свой земельный участок. Ваши вводные (глухая стена, раздельные входы и коммуникации, размежёванная земля) полностью укладываются в это определение. Проблема не в физике объекта, а в трёх юридических барьерах.
Порядок оформления сейчас упрощённый: собственники подают совместное заявление в Росреестр об изменении сведений ЕГРН, прикладывая соглашение о признании жилого дома домом блокированной застройки и технические планы на каждый блок (ч. 3 ст. 16 ФЗ №476-ФЗ, ст. 41 ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Судебное решение не требуется, если оба сособственника согласны. Итог: вместо одного дома в общей долевой собственности в ЕГРН появляются два самостоятельных объекта, каждый на своём участке. Но, и это главное, залог никуда не исчезает: по ст. 353 ГК РФ и ст. 38 ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке» при преобразовании предмета залога обременение сохраняется и переходит на вновь образованные объекты. Без письменного согласия банка Росреестр приостановит регистрацию по ст. 26 ФЗ №218-ФЗ, а сама сделка при её проведении в обход банка может быть оспорена как совершённая с нарушением п. 2 ст. 346 ГК РФ. Позиция ВС РФ по сохранению залога при преобразовании объекта подтверждена в Определении ВС РФ №5-КГ21-181-К2 от 25.01.2022 и в п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ №3 (2020).
Собственники ошибочно сначала межуют землю и оформляют раздел дома, а потом сталкиваются с тем, что банк отказывается давать согласие или требует переоформить кредитный договор с изменением предмета залога и повторной оценкой. В худшем сценарии банк расценивает действия как нарушение условий ипотеки и предъявляет требование о досрочном возврате кредита по п.п. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ. Второй частый прокол: если ипотека с использованием маткапитала, добавляется обязательство наделить долями детей, и без согласия органа опеки и ПФР (СФР) сделка не пройдёт.
Отдельно про землю. Просто «размежёвана» ещё не значит, что участки поставлены на кадастр как самостоятельные и имеют вид разрешённого использования, допускающий блокированную застройку. По ст. 11.4 ЗК РФ и ПЗЗ конкретного муниципалитета для блокированной застройки нужен ВРИ «блокированная жилая застройка» (код 2.3 по Классификатору Приказа Росреестра №П/0412 от 10.11.2020). Если у Вас сейчас ИЖС (код 2.1), потребуется изменение ВРИ через администрацию, а это отдельная процедура с публичными слушаниями или без них в зависимости от градостроительного зонирования.
Реалистичный для Вас порядок действий: сначала письменный запрос в банк о согласии на преобразование с сохранением ипотеки на образуемом блоке, параллельно приведение ВРИ участков в соответствие, затем совместное заявление в Росреестр с техпланами. Досудебно вопрос решается в 80% случаев, суд нужен только если второй сособственник против или банк немотивированно отказывает (тогда через ст. 10, 346 ГК РФ о злоупотреблении).
Здесь дьявол в закладной и формулировках кредитного договора, т.к. одна фраза о запрете преобразования предмета залога меняет всю стратегию, вплоть до необходимости рефинансирования.
Надеюсь мой ответ оказался для Вас полезным!
