Нужно ли менять категорию земли с ЛПХ на ИЖС при семейной ипотеке с маткапиталом?

Здравствуйте!

Да, при использовании материнского капитала в первоначальном взносе вид разрешённого использования участка ЛПХ необходимо изменить до оформления сделки.

1. Меняется не категория земли

ЛПХ и ИЖС — это не категории земель, а виды разрешённого использования земельного участка. Категорией может быть, например, «земли населённых пунктов».

Поэтому юридически правильно говорить об изменении вида разрешённого использования участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «для индивидуального жилищного строительства». Правовой режим участка определяется его категорией и видом разрешённого использования — статья 7 Земельного кодекса РФ. 

2. Строительство дома на участке ЛПХ

На приусадебном участке ЛПХ, расположенном в границах населённого пункта, строительство жилого дома допускается. На полевом участке ЛПХ, расположенном за границами населённого пункта, возведение зданий и строений запрещено.

Это установлено пунктами 1–3 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». 

Следовательно, само по себе строительство жилого дома на приусадебном участке ЛПХ может быть законным. Однако этого недостаточно для использования федерального материнского капитала.

3. Требования при использовании материнского капитала

Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос по ипотечному кредиту, выданному на приобретение или строительство жилого помещения. Ждать достижения ребёнком трёх лет в этом случае не требуется — часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ. 

При этом пункт 10 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862 в редакции от 18 марта 2026 года, требует, чтобы участок, на котором строится дом с использованием материнского капитала, был предназначен для:

индивидуального жилищного строительства;
ведения садоводства для собственных нужд;
блокированной жилой застройки.
Участок с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства» в этом перечне отсутствует. 

Поскольку при направлении материнского капитала на первоначальный взнос заявитель должен представить документы, предусмотренные в том числе пунктом 10 Правил № 862, участок ЛПХ формально не соответствует установленным требованиям. Это создаёт законные основания для отказа СФР в перечислении материнского капитала. 

4. Покупка участка и строительство по семейной ипотеке

Семейная ипотека допускает строительство индивидуального жилого дома на имеющемся или одновременно приобретаемом земельном участке. Строительство должно осуществляться по договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем с использованием счёта эскроу. 

Материнский капитал может быть использован в качестве первоначального взноса, но не может быть направлен непосредственно на оплату стоимости земельного участка. Поэтому в кредитных и договорных документах стоимость участка и стоимость строительства должны быть разграничены, а материнский капитал должен направляться на жилищную часть кредита — строительство дома. 

5. Что необходимо сделать

До заключения договора купли-продажи участка и кредитного договора необходимо:

Проверить по выписке ЕГРН, что участок является приусадебным и расположен в границах населённого пункта.
Проверить правила землепользования и застройки: предусмотрен ли для данной территориальной зоны вид использования «для индивидуального жилищного строительства».
Изменить вид разрешённого использования участка с ЛПХ на ИЖС и внести соответствующие сведения в ЕГРН.
После изменения вида использования получить одобрение участка банком.
В кредитном договоре отдельно указать цели кредита: приобретение земельного участка и строительство индивидуального жилого дома.
Предусмотреть, что материнский капитал направляется на первоначальный взнос именно в части финансирования строительства дома.
Изменение вида разрешённого использования возможно только в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны — статья 37 Градостроительного кодекса РФ. 

Итог

При семейной ипотеке без материнского капитала банк теоретически может принять приусадебный участок ЛПХ, если на нём законно разрешено строительство жилого дома.

Но при использовании федерального материнского капитала в первоначальном взносе участок должен иметь вид разрешённого использования ИЖС либо иной вид, прямо предусмотренный пунктом 10 Правил № 862. Поэтому в рассматриваемой ситуации ВРИ участка ЛПХ следует изменить на ИЖС до оформления ипотеки и подачи заявления о распоряжении материнским капиталом.

Если участок является полевым участком ЛПХ либо относится к землям сельскохозяйственного назначения за границами населённого пункта, одной смены вида разрешённого использования может быть недостаточно: потребуется проверка возможности изменения категории земли и границ населённого пункта.

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке

https://m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку! 

С уважением,

Набатова Екатерина