Здравствуйте! Ключевая правовая проблема здесь совсем не в том, знали Вы о соглашении или нет. Знание или незнание покупателя это вторичный вопрос. Первичный, было ли соглашение зарегистрировано в Росреестре и является ли оно по своей природе сервитутом либо просто обязательственным договором между двумя гражданами. От этого зависит всё, и шансы у Вас реально есть, но не по тому основанию, которое Вы называете.
Соглашение об установке опор и прокладке кабеля через чужой участок это по существу обременение недвижимости, и оформляться оно должно как сервитут по ст. 274 275 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ. Сервитут возникает только с момента государственной регистрации в ЕГРН (п. 3 ст. 274 ГК РФ, ч. 1 ст. 8.1 ГК РФ). Без регистрации сервитута для третьих лиц, включая нового собственника, его как бы не существует. Ключевая позиция: обременение, не внесённое в ЕГРН, не связывает добросовестного приобретателя, который полагался на данные реестра (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВС РФ №25 от 23.06.2015, Обзор судебной практики ВС РФ №1 за 2019 год). Формулировка в соглашении «обязанности переходят к новому собственнику» юридически ничтожна в этой части, стороны соглашения не могут своей волей навязать обязательства третьему лицу, которое соглашение не подписывало (п. 3 ст. 308 ГК РФ, договор обязателен только для его сторон). Это личное обязательство прежнего собственника перед соседом, а не вещное право, следующее за участком.
Второй пласт. Даже если суд квалифицирует ситуацию как фактический сервитут, он подлежал обязательной регистрации, и без неё не порождает последствий для Вас. Ваш иск это негаторный иск об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ), на него исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ, п. 49 Постановления Пленума ВС РФ №10/22 от 29.04.2010). То есть срок «прошло 4 года» здесь не работает против Вас, это распространённое заблуждение соседа, которым он будет давить.
Первый сценарий, соглашение не зарегистрировано в ЕГРН и на момент покупки в выписке не значилось, шансы на демонтаж высокие, но сосед почти наверняка подаст встречный иск об установлении сервитута на будущее (п. 3 ст. 274 ГК РФ), и суд может его удовлетворить с назначением Вам компенсации, если у соседа нет иного разумного способа подключения. То есть по факту вместо демонтажа Вы можете получить платный сервитут, часто это оптимальный экономический исход. Второй сценарий, соглашение всё же было зарегистрировано, тогда Вы приобрели участок с обременением, и претензии не к соседу, а к продавцу за скрытие существенного обстоятельства (ст. 460 ГК РФ, право требовать расторжения ДКП или уменьшения цены). Третий сценарий, соглашение вообще не оформлено как сделка с недвижимостью, а является договором подряда или чем-то ещё, тогда это личное обязательство прежнего собственника и на Вас не переходит в принципе. Оценка перспектив реально в диапазоне 6-8 из 10 в пользу либо демонтажа, либо принудительного платного сервитута на выгодных для Вас условиях. Что ключевая ошибка большинства в подобных спорах, они идут только на демонтаж и проигрывают по формальным причинам, тогда как правильная тактика это одновременная работа сразу по трём фронтам: негаторный иск, оспаривание соглашения как ничтожного в части, готовность к встречному иску о сервитуте с грамотным расчётом компенсации.
Что критично посмотреть Вам до подачи иска:
Выписку из ЕГРН на Ваш участок на дату покупки в 2022 году и актуальную. Есть ли отметка об обременении сервитутом. Это документ №1, всё дело крутится вокруг него.
Договор купли-продажи участка от 2022 года. Что в нём написано про обременения, есть ли гарантия продавца об отсутствии прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). От этого зависит регресс к продавцу.
Само соглашение 2021 года. Как оно поименовано, какие формулировки о правах на участок, есть ли план размещения объектов, срок, плата. По содержанию определяется, сервитут это или обязательственный договор.
Технические характеристики объекта: опоры бетонные капитальные или столбы, кабель воздушный или подземный, площадь занятия участка, охранная зона по ПУЭ. От этого зависит стоимость демонтажа и размер компенсации при возможном сервитуте.
Есть ли у соседа техническая возможность подключиться иначе (по своему участку, через земли общего пользования, через сети сетевой организации). Если альтернатива есть, суд откажет в установлении сервитута и обяжет к демонтажу. Если нет, скорее всего установит сервитут за плату.
Технические условия и договор технологического присоединения соседа с сетевой организацией. Если подключение выполнено с нарушением, это дополнительный сильный аргумент.
Правовой статус объекта соседа. Нежилое здание оформлено, введено в эксплуатацию, стоит на кадастре. Если самострой, картина меняется полностью.
Что Вам нужно сделать процессуально. Досудебное уведомление Вы уже направили, это правильный шаг, оно ещё и обнуляет позицию соседа «я не знал, что Вы возражаете». Следующий шаг заказать землеустроительную экспертизу или хотя бы съёмку с привязкой опор к границам Вашего участка, свежую выписку ЕГРН, и подавать иск в районный суд по месту нахождения участка (ст. 30 ГПК РФ, исключительная подсудность). Госпошлина по неимущественным требованиям 3000 рублей для физлиц (ст. 333.19 НК РФ в редакции 2024 года). Параллельно оценить целесообразность претензии к продавцу по ст. 460 ГК РФ, срок исковой давности три года с момента, когда Вы узнали о нарушении права (ст. 200 ГК РФ), то есть с момента получения соглашения от соседа, а не с даты покупки.
Если мой ответ оказался для Вас полезным, нажмите пожалуйста на зеленый +.
