Добрый день! В Вашем вопросе три разных правовых слоя, и их нужно разделить, иначе решение будет неверным. Первый, обязательство выделить доли по маткапиталу. Второй, физический раздел дома на две квартиры (сделан ли он юридически или только стеной). Третий, требования старшего сына о компенсации за ремонт и его угрозы. По каждому слою своя норма и своя тактика.
По долям. Закон обязывает выделять доли только тем членам семьи, которые были на момент направления маткапитала: Вы, супруг и дети (ч. 4 ст. 10 ФЗ №256-ФЗ от 29.12.2006). Ключевой момент, который многие упускают: обязательной равной доли всем закон не устанавливает. Обязательным является выделение долей пропорционально доле маткапитала в стоимости жилья, а остальная часть распределяется по усмотрению собственников (обзор судебной практики ВС РФ от 22.06.2016 «По делам, связанным с реализацией права на маткапитал», п. 13). Расчёт по Вашим цифрам: 400 000 из 2 900 000 это примерно 13,79 процента. Эта часть делится на всех членов семьи на момент покупки поровну. Если было 4 человека, на каждого по 3,45 процента (примерно 1/29 доли). Остальные 86,21 процента это совместно нажитое имущество супругов по п. 1 ст. 34 СК РФ, делится между Вами и мужем. То есть старший сын по закону получает только свою долю от маткапитала, около 3,5 процента, а не «половину дома». Даже если фактически он занимает половину, это не даёт ему права на 1/2 юридической доли.
По ремонту и «половине проживания». Требование компенсации за ремонт юридически несостоятельно по нескольким причинам. Первое, старший сын до выделения долей не является собственником, а пользуется жильём как член семьи собственника по ст. 31 ЖК РФ. Вложения пользователя в чужое имущество не порождают права на компенсацию, если не было письменного соглашения (ст. 623 ГК РФ по аналогии, п. 2 ст. 245 ГК РФ). Второе, отделимые улучшения он вправе забрать, неотделимые остаются собственнику без компенсации, если собственник не давал письменного согласия на их производство с условием возмещения. Пленум ВС РФ №25 от 23.06.2015 п. 1 подтверждает, что добросовестность и разумность действий сторон презюмируются, но требование компенсации должно быть основано на соглашении или неосновательном обогащении по ст. 1102 ГК РФ, что в Вашем случае не работает: он ремонтировал жильё, в котором сам жил и которым сам пользовался. Третье, угроза «разгромить всё» это уже ст. 167 УК РФ (умышленное повреждение имущества), а если с угрозой, то плюс ст. 119 УК РФ. Зафиксируйте угрозы (сообщения, свидетели, аудиозапись, ст. 77 ГПК РФ и разъяснения ВС) и подавайте заявление в полицию. Это охладит пыл в 8 из 10 случаев.
По разделу дома. То, что Вы «поставили стену», юридически ничего не меняет, пока это не оформлено. Дом остаётся единым объектом, если не проведён раздел через технический план, постановку на кадастровый учёт двух самостоятельных объектов (блоков жилого дома блокированной застройки по п. 40 ст. 1 ГрК РФ или квартир) и внесение записей в ЕГРН. Пока этого нет, продать «половину» отдельно нельзя, только доля в праве. И при продаже доли действует преимущественное право покупки других сособственников по ст. 250 ГК РФ.
Тактически правильный порядок такой. Сначала выделение долей по нотариальному соглашению по обязательству маткапитала (иначе будет отказ Пенсионного фонда и риск оспаривания сделки прокуратурой). Затем, при желании, раздел дома на два самостоятельных объекта через кадастрового инженера и Росреестр. И только потом продажа с согласием органов опеки на сделку с долей несовершеннолетнего. Если сделать в другом порядке, сделку могут признать недействительной с возвратом маткапитала государству, это реальный риск, ВС РФ такие дела рассматривал не раз.
По угрозам: заявление в полицию по ст. 119 и 167 УК РФ, копия себе с отметкой о принятии. Одновременно письменное предложение старшему сыну оформить его долю по закону (3,5 процента) и выкупить её по рыночной цене, это досудебный путь по ст. 252 ГК РФ. Если откажется, через суд принудительный выкуп малозначительной доли, практика ВС РФ по определениям СКГД 2019 2023 годов идёт в пользу такого выкупа при незначительности доли.
Ситуация решаемая, но цена ошибки высокая: неправильный порядок действий может привести к оспариванию сделки, возврату маткапитала и уголовному делу по ст. 159.2 УК РФ за нецелевое использование.
Если мой ответ оказался для Вас полезным, нажмите пожалуйста на зеленый +.
