Николай, здравствуйте!
Само по себе то обстоятельство, что один из собственников продает долю по доверенности, не означает, что сделка является рискованной. Однако в такой ситуации требуется более тщательная проверка документов.
В первую очередь рекомендую проверить:
доверенность: удостоверена ли она нотариусом, не истек ли срок ее действия, содержит ли полномочия именно на продажу квартиры, получение денежных средств и подписание документов. Если доверенность оформлена за пределами РФ, необходимо убедиться в соблюдении требований к ее легализации (или проставлении апостиля, если это требуется) и наличии нотариально удостоверенного перевода;
личность доверенного лица и отсутствие сведений об отмене доверенности через нотариуса;
актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что собственниками являются именно указанные лица и отсутствуют аресты, запреты и иные обременения;
основания возникновения права собственности (приватизация, свидетельства о праве на наследство), а также отсутствие лиц, сохранивших право пользования жилым помещением.
Для снижения рисков желательно, чтобы расчеты производились через аккредитив или счет эскроу с перечислением денежных средств только после государственной регистрации перехода права собственности.
Если есть возможность, стоит организовать видеосвязь с собственником, проживающим в США, либо получить от него письменное подтверждение намерения продать квартиру. Это не является обязательным, но позволит дополнительно убедиться, что доверенность не выдана без его действительной воли.
При условии, что доверенность действительна, оформлена надлежащим образом, полномочия подтверждены, а документы на квартиру не вызывают вопросов, сама по себе продажа по доверенности не является основанием отказываться от покупки. Однако перед внесением аванса или подписанием договора купли-продажи рекомендую провести полную юридическую проверку документов и проекта договора.
доверенность (ст 185 ГК РФ) должна быть надлежащим образом заверена, пусть даже не в РФ, но она должна соответствовать требованиям РФ.
Бывший муж может выступать как доверенное лицо, то есть лица собственника доли подписать договор. Так как отчуждаются сразу две доли, то можно такой договор сразу в МФЦ сдавать, нотариус не нужен.
Если у вас есть какие-то сомнения, можете сделку провести нотариально.
Доля в праве на квартиру не должна являться общим имуществом супругов, поскольку сначала она была приобретена в порядке приватизации, а потом при наследовании. Согласие супругов не требуется.