Здравствуйте.
Платить НДФЛ придётся - при разделе нежилого помещения на несколько квартир образуются новые объекты недвижимости с новыми кадастровыми номерами, и минимальный срок владения по ст. 217.1 НК РФ отсчитывается с даты регистрации права на каждую вновь образованную квартиру, а не с даты дарения нежилого помещения в 2023 году.
Тут есть важный нюанс: льготный 3-летний срок применяется, когда именно тот объект, который продаётся, получен в дар от близкого родственника, унаследован или приватизирован. Но после раздела исходное нежилое помещение как объект права юридически перестало существовать - возникли новые объекты (квартиры), право собственности на которые зарегистрировано только в 2024 году. Формально проданная квартира сыну не дарилась - дарилось совсем другое помещение (нежилое, единое). Поэтому налоговая с высокой вероятностью применит к новым квартирам общий срок - 5 лет, а не льготный.
Но даже если считать по минимальному сроку 3 года, с даты регистрации права на квартиру в 2024 году до продажи в июне 2026 прошло около 2 лет - это меньше и 3, и 5 лет в любом случае. Так что от НДФЛ уйти не получится, вопрос только в том, как правильно рассчитать сумму налога и на что уменьшить доход, чтобы не платить лишнего.
Получите конкретный план действий по ситуации: что сделать дальше, какие документы подготовить и на какие сроки ориентироваться.
Добрый день, это интересный и спорный вопрос. Такой спор рассматривается сейчас московскими судами.
Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ при продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце — исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении). В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта.
Есть практика оспаривания решений налоговых органов о привлечении налогоплательщиков к ответственности за неуплату налогов при продаже жилых помещений, переведенных из нежилых.
Налогоплательщика поддержала только кассационная инстанция, указав, дословно следующее:
«При этом, изменение назначения объекта, а именно перевод нежилого помещения в жилое не может считаться основанием для прекращения права собственности на недвижимое имущество.
Такое изменение назначения помещения (переведено из жилого в нежилое или из нежилого в жилое) не влияет на порядок определения срока его нахождения в собственности физического лица. Таким образом доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, могут быть освобождены от налогообложения НДФЛ, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, независимо от изменения его назначения в течение периода владения (перевода из жилого в нежилое или из нежилого в жилое).»
см. ДЕЛО № 8а-35022/2025 [88а-31577/2025] — Второй кассационный суд общей юрисдикции.
Прошу обратить внимание, что (1) вопрос спорный (2) каждое дело имеет свою специфику (3) практика по одному делу не может считаться руководящей (4) сам факт наличия такого спора говорит о том, что не все налоговые органы признают возможность включения в минимальный срок владения периода до перевода из нежилого в жилое.
