Позволит ли опека приобрести квартиру, которая с обременением (в ипотеке) для несовершеннолетнего ребёнка - продаем свою и покупаем другую. Она заложена в Сбербанке.
То есть нашими деньгами будет погашен кредит продавца.
Пожалуйста дайте ответ практический, а не по логике и здравому смыслу.
Здравствуйте, Вероника.
Однозначного «да» или «нет» нет. Опека рассматривает такие случаи индивидуально, и решение зависит от деталей.
Что послужит аргументом:
Равноценность. Если в новой квартире ребёнку выделят долю, которая по площади и стоимости не хуже той, что была в проданной, — это сильный плюс. Опека смотрит, чтобы имущественное положение ребёнка не ухудшилось.
Гарантии от рисков. Если вы представите нотариальное обязательство: в случае, если банк в будущем обратит взыскание на заложенную квартиру, вы обязуетесь на вырученные средства сразу приобрести для ребёнка другую равноценную долю. Это снижает опасения опеки.
Согласие банка. Если Сбербанк (или другой кредитор) официально подтвердит, что готов выделить ребёнку долю в приобретаемой квартире одновременно с оформлением ипотеки — это весомый аргумент. Некоторые банки идут на такое, другие опасаются сложностей при реализации залога, где сособственником является несовершеннолетний.
Могут отказать:
Восприятие обременения как ухудшения. Опека может счесть, что переход от свободной собственности к имуществу в залоге — это риск для ребёнка. Аргумент: если родители не смогут обслуживать кредит, есть вероятность потери жилья.
Прозрачность схемы. Если в документах будут неясности (например, нечётко прописано, как именно погашается кредит продавца и как фиксируется доля ребёнка), опека с большей вероятностью запросит уточнения или откажет.
Другие обстоятельства. Например, если у ребёнка уже есть другое жильё, или если сделка выглядит как способ обойти другие ограничения.
Если помог Вам, буду признателен за положительную оценку (зелёный плюс под ответом).
Всего доброго.
Вероника, здравствуйте.
Да, такую сделку опека может разрешить, но схема должна исключать ситуацию, когда деньги ребёнка уже ушли на погашение чужого кредита, а свободной от обременения квартиры у ребёнка ещё нет. Предварительное разрешение обязательно по ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ и ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ.
Практически безопасный маршрут такой:
1. До продажи нынешней квартиры получите у Сбербанка справку об остатке долга продавца и письменную схему сделки: какая часть цены идёт банку, когда банк подаёт документы на погашение ипотеки и на каком этапе регистрируется доля ребёнка.
2. В предварительном и основном договорах зафиксируйте конкретную долю ребёнка, её площадь и стоимость. Условия не должны ухудшать его имущественное положение по сравнению с продаваемой квартирой.
3. Расчёты проводите через согласованный с банком аккредитив или иной защищённый инструмент с условиями раскрытия, привязанными к погашению ипотеки и регистрации права ребёнка. Простая передача денег продавцу «под обещание снять залог» для опеки выглядит рискованно.
4. В опеку представьте проекты договоров, выписки ЕГРН по обеим квартирам, оценку, справку банка, схему расчётов, сведения о долях и технических характеристиках жилья.
5. Не продавайте нынешнюю квартиру и не вносите невозвратный аванс до письменного разрешения опеки с условиями именно вашей сделки.
Федерального запрета покупать квартиру, которая на момент переговоров находится в ипотеке, нет. Но если доля ребёнка должна регистрироваться до снятия залога, опека будет оценивать ещё и передачу его имущества в залог, поэтому согласование заметно сложнее. Практически сильнее схема, при которой погашение кредита, снятие обременения и регистрация доли ребёнка юридически связаны и контролируются банком.
У ребёнка сейчас есть доля в продаваемой квартире и какого она размера? От этого зависит, какую долю и стоимость опека потребует закрепить в новой.
