Нужно ли выписываться из арендуемой квартиры при покупке жилья в ипотеку?

Здравствуйте, Александра!

Не нужно. Аренда никак не препятствует такой покупке.

С точки зрения жилищного и регистрационного права, ваша обязанность «выписаться» из арендуемой квартиры при покупке собственного жилья в ипотеку зависит от нескольких юридических фактов, и автоматического требования закона об этом не существует. Однако ваши интересы как покупателя-ипотечника и интересы продавца могут войти в коллизию.

Дадим правовую оценку, опираясь на Закон РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения...», Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

1. Отсутствие императивной обязанности «выписаться» для приобретения ипотеки
Законодательство РФ не содержит нормы, которая предписывает покупателю недвижимости сниматься с регистрационного учета по прежнему месту жительства для получения ипотечного кредита или регистрации права собственности.

Вы как покупатель:

Для банка имеет значение ваша платежеспособность, а не место вашей регистрации.
Для Росреестра — переход права собственности регистрируется независимо от регистрации сторон по месту жительства.
Таким образом, для вас лично и для банка ваша «прописка» в арендуемой квартире не является препятствием для совершения сделки.

2. Интерес продавца и договор аренды (найма)
Единственное основание, по которому вы можете быть вынуждены сняться с регистрационного учета, — это требование собственника арендуемой квартиры.

Вы проживаете в квартире на основании договора найма (аренды) около 10 лет. Ваша регистрация по месту жительства в этой квартире является административным актом, производным от вашего права пользования жильем.

Юридические последствия вашего переезда:

Когда вы переедете в свою квартиру, договор найма, скорее всего, будет расторгнут (по соглашению сторон или по вашей инициативе).
С момента прекращения договора найма ваше право пользования арендуемой квартирой прекращается.
Собственник квартиры имеет право требовать вашего снятия с регистрационного учета в судебном порядке (ст. 7 Закона о праве граждан на свободу передвижения, ст. 304 ГК РФ), если вы не сделаете этого добровольно.
Практическая рекомендация: Продавец (собственник) квартиры, которую вы покупаете, абсолютно не заинтересован в вашей регистрации в его квартире. Но тот факт, что вы прописаны в другом месте, его не касается.

3. Регистрация в ипотечной квартире (важный нюанс)
Вы спрашиваете «куда выписываться», и это правильный вопрос. Вы не останетесь без регистрации.

Вы имеете полное право зарегистрироваться в приобретаемой ипотечной квартире. Наличие обременения (ипотеки) не лишает вас как собственника права регистрироваться в ней самому и регистрировать свою несовершеннолетнюю дочь (ст. 20 ГК РФ, ст. 65 СК РФ). Согласие банка-залогодержателя на это не требуется, если иное прямо не указано в кредитном договоре (обычно там такого запрета нет).
Процедура: После регистрации права собственности в ЕГРН вы подаете заявление в МФЦ о снятии с регистрационного учета по старому адресу и о регистрации по новому (постоянно) для себя и дочери.
Резюме и алгоритм действий
Вам не нужно «выписываться в никуда» до покупки квартиры. Ипотечный кредит вам одобрят и при наличии регистрации в арендуемом жилье.

Правильный порядок действий:

Заключаете договор купли-продажи и ипотеки. Регистрируете право собственности.
Расторгаете договор аренды с собственником квартиры, где вы жили ранее.
Подаете заявление в МФЦ на снятие с регистрационного учета по старому адресу и регистрацию по новому (ваша новая квартира). Это делается одним действием — «снятие с регистрационного учета по прежнему месту жительства в связи с регистрацией по новому».
Если собственник арендуемой квартиры настаивает на вашей выписке до сделки, объясните ему, что вы сниметесь с учета автоматически при регистрации в новой квартире, либо предложите ему подписать соглашение о расторжении договора найма с отсрочкой снятия с учета на 1-2 недели после сделки. Выселять вас через суд ему будет долго и невыгодно.

Таким образом, законодательных препятствий нет. Не выписывайтесь заранее, чтобы не создавать себе и дочери проблемы с отсутствием регистрации. Действуйте в порядке «покупка — регистрация в новой квартире — автоматическое снятие с учета в старой».

Здравствуйте. 

Закон прямо устанавливает, что гражданин может быть зарегистрирован только по одному месту жительства. Это означает, что при получении новой регистрации старая автоматически прекращается.

Это правило подтверждается и Правилами регистрации, утверждёнными Постановлением Правительства РФ № 713 от 17.07.1995. В пункте 47 этих Правил сказано дословно следующее: «Снятие гражданина с регистрационного учёта по предыдущему месту жительства осуществляется одновременно с регистрацией по новому месту жительства органом, осуществившим регистрацию по новому месту жительства, без представления гражданином документа о снятии с регистрационного учёта по предыдущему месту жительства». Таким образом, вам не нужно заранее идти и выписываться из старой квартиры — это произойдёт само собой в момент, когда вы встанете на учёт по новому адресу.

Что касается вашей дочери, то если она несовершеннолетняя и прописана вместе с вами, то согласно пункту 31 тех же Правил регистрация несовершеннолетних детей осуществляется по месту жительства родителей или одного из них. Соответственно, при вашей регистрации в новой квартире дочь будет зарегистрирована вместе с вами автоматически, если вы подадите документы на её регистрацию одновременно со своей.

Практически порядок выглядит так. После того как вы получите свидетельство о государственной регистрации права собственности на новую квартиру, вы обращаетесь в МФЦ или паспортный стол по месту нахождения новой квартиры с заявлением о регистрации по месту жительства. К заявлению прилагаются ваш паспорт, документы на новую квартиру и свидетельство о рождении дочери, если она несовершеннолетняя. Сотрудник принимает документы и в течение трёх рабочих дней вносит запись в базу данных. Одновременно он направляет запрос в ту паспортную службу, где вы стояли на учёте ранее, и ваша старая регистрация аннулируется. В паспорт вам поставят штамп о новой регистрации, а старая запись будет признана недействительной.

Изложенное носит информационный характер и не является официальной юридической консультацией. Для защиты прав в конкретном споре рекомендую обратиться к практикующему юристу.