Здравствуйте. Соглашением с покупателем этот вопрос не решить - опека такую схему не пропустит, продажа доли ребёнка требует именно её предварительного письменного разрешения по ст. 21 ФЗ №48-ФЗ, а не частной договорённости сторон сделки.
Проблема у Вас типовая: банк не даёт согласие на выделение доли ребёнку в квартире, потому что квартира в залоге, а закладная не позволяет распоряжаться заложенным имуществом без согласия залогодержателя. Но это не тупик - опека в таких случаях принимает альтернативные варианты компенсации, а не требует именно "натуральную" долю в конкретной квартире прямо сейчас. Есть два рабочих механизма: либо зачисление денежных средств, соответствующих доле ребёнка от суммы продажи дома, на отдельный номинальный/накопительный счёт на имя ребёнка до момента снятия обременения с квартиры, либо нотариальное обязательство родителей выделить долю в квартире (или ином жилье) после погашения ипотеки и снятия залога. Оба варианта опека рассматривает регулярно, отказ банка сам по себе не блокирует продажу дома - просто меняет форму, в которой соблюдаются права ребёнка.
Ключевой риск: если оформить продажу без одобрения опеки "на веру" покупателю, договор в части доли ребёнка будет ничтожным, а опека вправе через суд требовать возврата имущества или признания сделки недействительной. Плюс сделка с долей несовершеннолетнего в любом случае идёт только через нотариуса.
Получите конкретный план действий по ситуации: что сделать дальше, какие документы подготовить и на какие сроки ориентироваться.