Здравствуйте, Дарья!
Ситуация, с которой вы столкнулись, является классической для сделок с участием несовершеннолетних собственников. Позиция юридического отдела абсолютно обоснована с точки зрения действующего законодательства и практики регистрации прав.
1. Почему юридический отдел прав
Ключевая проблема заключается в том, что орган опеки и попечительства (ООиП) выдаёт предварительное разрешение на сделку, в котором должны быть чётко зафиксированы конкретные условия, обеспечивающие имущественные права ребёнка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Об опеке и попечительстве», опекун не вправе без предварительного разрешения ООиП совершать сделки по отчуждению имущества подопечного.
Разрешение ООиП должно содержать не общие намерения («погасить ипотеку», «подарить долю»), а строго определённые параметры альтернативной сделки. В вашем случае, чтобы сделка была законной, разрешение должно было бы выглядеть примерно так:
Продать 2/5 доли в квартире №1 по адресу… за цену не ниже…
В счёт продажи доли в квартире №1 зачислить на номинальный счёт в банке (или на счёт ребёнка) денежные средства в размере…
Одновременно (или в установленный срок) приобрести в собственность несовершеннолетней 1/2 (или иную конкретную долю) доли в квартире №2 по адресу…
Проблема с обременением: на вторую квартиру, в которой вы проживаете, наложено обременение (ипотека). Это означает, что собственник (вы) не может без согласия банка (залогодержателя) распоряжаться этим имуществом: продавать, дарить долю или иным образом отчуждать. Поскольку доля в этой квартире находится в залоге, вы не можете гарантировать органу опеки и, соответственно, Росреестру, что сможете исполнить условие о дарении дочери доли в этой квартире. С точки зрения закона, дарение доли из-под залога без согласия банка невозможно.
Таким образом, юридический отдел видит несоответствие: разрешение ООиП предполагает дарение доли в имуществе, которое вы на данный момент не вправе отчуждать. Росреестр просто не зарегистрирует переход права собственности на долю от несовершеннолетней, так как это нарушит её права — она лишается собственности, а взамен получает лишь обещание подарить долю в заложенном имуществе.
В данной ситуации я Вам предлагаю вернуться в орган опеки и попечительства и получить новое разрешение, которое будет соответствовать реальным возможностям и не нарушать права ребёнка.
Разделение сделки на два этапа (наиболее надёжный) — этот вариант позволяет полностью снять возражения юридического отдела.
Этап 1: продажа доли и получение денег. Вы получаете у ООиП разрешение только на продажу 2/5 доли в первой квартире. В разрешении указывается, что денежные средства от продажи должны быть зачислены на банковский счёт несовершеннолетней. Это гарантирует, что ребёнок получит эквивалент стоимости своей доли «живыми деньгами», и его права не будут ущемлены. Сделка по продаже регистрируется.
Этап 2: работа с ипотекой и дарением. После продажи и получения денег вы направляете их на полное погашение ипотечного кредита по второй квартире. Банк снимает обременение (залог).
Этап 3: получение нового разрешения и дарение. Теперь, когда вторая квартира свободна от обременения, вы снова обращаетесь в ООиП. На этот раз вы просите разрешение на дарение дочери доли в этой (теперь уже свободной) квартире. В качестве подтверждения вы предоставляете документы о снятии ипотеки и выписку из ЕГРН. ООиП выдаёт разрешение на дарение. Вы оформляете договор дарения и регистрируете переход права собственности.
В итоге права ребёнка защищены: сначала он получил деньги за свою долю, а затем стал собственником доли в другой квартире.
Удачи!
