Какие документы запросить у собственника при аренде нежилого помещения?

Здравствуйте, Евгения!

Давайте сразу начнем с одной важной юридической детали.

Выписка из ЕГРН, кадастровый номер и план БТИ — это документы на само помещение. Соответственно, их должны предоставить именно вы (как арендодатель и собственник) будущему арендатору, а не наоборот. Арендатор попросит их у вас, чтобы убедиться, что вы действительно хозяин недвижимости и имеете право сдавать её в аренду.

От арендатора же вам нужен совершенно другой пакет документов — его корпоративное «досье». Оно необходимо, чтобы проверить, существует ли такая фирма/ИП в реальности, не находится ли она в стадии банкротства и действительно ли человек, который подписывает договор, имеет на это юридическое право.

Вот чек-лист документов, которые вам нужно предварительно запросить у арендатора для оперативной подготовки сделки.

Что запросить у арендатора?
Пакет документов зависит от того, какую юридическую форму выберет ваш клиент.

Вариант 1. Если арендатор — ООО (Юридическое лицо)
Свежая выписка из ЕГРЮЛ (достаточно электронной версии с сайта ФНС, скачанной в день запроса или накануне). Из нее вы увидите, действующая ли компания.
Копия Устава (актуальная редакция со всеми изменениями). В Уставе важно прочесть раздел «Полномочия директора» — иногда там прописаны ограничения (например, что директор не может совершать сделки свыше определенной суммы без согласия учредителей).
Решение (или протокол) о назначении генерального директора + Приказ о вступлении в должность. Эти документы подтверждают, что директор легитимен.
Паспорт директора (разворот с фото и регистрацией) — нужен для сверки данных при подписании договора.
Если договор подписывает не сам директор, а менеджер/представитель: Доверенность на право заключения договоров аренды с правом подписи + паспорт этого представителя.

Вариант 2. Если арендатор — ИП (Индивидуальный предприниматель)

Здесь всё гораздо проще:

Копия паспорта ИП (страница с фотографией и страница с актуальной регистрацией/пропиской).
Выписка из ЕГРИП (также скачивается с сайта налоговой за пару минут).
Свидетельство ИНН (или уведомление о присвоении ИНН).
Обязательно для всех:
Карточка реквизитов. Это текстовый файл, где указаны полные юридические и фактические адреса, ИНН, ОГРН, а главное — банковские реквизиты (расчетный счет, БИК, корр. счет). Из этого файла вы просто скопируете данные в финальный раздел договора аренды.
Что из вашего списка всё-таки понадобится и зачем?
Хотя эти документы готовите вы, они критически важны для текста договора:

Кадастровый номер и адрес: Без точного указания кадастрового номера в тексте договора аренды, объект считается не идентифицированным, и такой договор по закону (ст. 607 ГК РФ) признается незаключенным.
План БТИ (или экспликация): Его очень рекомендуется распечатать и сделать Приложением №1 к договору. На плане нужно маркером обвести именно те квадратные метры, которые вы сдаете. Это застрахует вас от споров на тему «какие именно помещения входят в стоимость».
Выписка из ЕГРН: Нужна арендатору. С марта 2023 года третьи лица не могут заказать выписку из ЕГРН с вашими личными данными (ФИО собственника там скрыто). Поэтому вам нужно будет самостоятельно выгрузить её из личного кабинета Госуслуг или Росреестра и предоставить клиенту.
Нюанс по сроку договора (11 месяцев)
Вы абсолютно правы, выбрав срок «11 месяцев или менее». Согласно ст. 651 ГК РФ, такой договор не требует государственной регистрации в Росреестре и вступает в силу с момента подписания сторонами. Это существенно экономит время, избавляет от уплаты госпошлины и лишней бумажной волокиты.

Если остались вопросы, нужна консультация или документы — переходите в чат. 

Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность

С уважением, Иван Севастьянов.