Хочу выкупить долю бывшей жены, но оставить детские доли в недвижимости, дети будут проживать с мамой какие права будут у мамы на недвижимость
Здравствуйте.
Если бывшая жена решит продать свою долю постороннему лицу, она обязана письменно уведомить всех остальных сособственников (включая вас и детей, интересы которых представляет она же как законный представитель) о намерении продать долю с указанием цены и условий. У вас есть 1 месяц (для недвижимости) или 10 дней (для движимого имущества) с момента уведомления, чтобы воспользоваться преимущественным правом и выкупить долю на тех же условиях.
Если вы откажетесь или промолчите, она сможет продать долю третьему лицу.
Поскольку дети — тоже сособственники, их доля не продаётся, и мать как их законный представитель должна получить уведомление (от самой себя, но формально оно направляется всем). Однако на практике при продаже своей собственной доли она не обязана согласовывать это с органами опеки, так как детские доли не затрагиваются.
После сделки вы станете собственником её доли. Мать не будет иметь никакой доли в праве собственности на квартиру.
Однако у неё возникают следующие права:
а) Право управления долями детей (как законный представитель)
Согласно ст. 64 Семейного кодекса РФ, родители являются законными представителями своих несовершеннолетних детей.
Мать имеет право представлять интересы детей как участников долевой собственности: участвовать в общих собраниях сособственников, получать информацию о состоянии имущества, давать согласие на проведение ремонтов и т.п. Она не может без согласия органов опеки продать, подарить или обменять детские доли, а также совершать любые сделки, которые уменьшают имущество детей.
б) Право проживания в квартире (как член семьи собственника)
Согласно ст. 31 Жилищного кодекса РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся его супруг, дети и родители, если они проживают совместно. Поскольку дети (собственники долей) будут жить с матерью, она признаётся членом семьи собственника (детей) и имеет равное с ними право пользования квартирой. Это означает, что она может вселяться, проживать и пользоваться квартирой наравне с детьми. Однако это право производно от прав детей. Как только дети достигнут 18 лет (или станут полностью дееспособными раньше), их собственность перестаёт быть основанием для проживания матери, если только дети сами не согласятся сохранить за ней право пользования (например, через договор безвозмездного пользования или регистрацию в качестве члена семьи уже взрослых детей).
в) Право доступа в квартиру (для контроля за состоянием долей детей)
Даже если мать не будет фактически проживать в квартире, как законный представитель детей она вправе входить в квартиру для осмотра, проверки сохранности имущества и выполнения обязанностей по содержанию детских долей (например, участие в оплате коммунальных услуг в размере, приходящемся на доли детей).
3. Что мать не может делать
Не может распоряжаться долями детей без разрешения органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).
Не может препятствовать вам в пользовании вашей долей (вы собственник своей доли).
Не приобретает право собственности на вашу долю или на доли детей – она лишь управляет детскими долями и проживает вместе с детьми. Если она попытается продать или подарить детские доли, сделка будет признана недействительной.
Согласие органов опеки на вашу сделку с женой не нужно, потому что вы покупаете долю бывшей жены, а детские доли остаются неизменными. Их имущественное положение не ухудшается.
Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, так как продаётся доля в праве общей собственности на недвижимость (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
После подписания договора вы регистрируете переход права в Росреестре.
Здравствуйте! Если вы выкупите долю бывшей жены, а доли детей останутся за детьми, мать не станет собственником этой недвижимости, но как законный представитель детей сможет защищать их права, давать или не давать согласие на действия с детскими долями и при споре обращаться в опеку или суд. Проживание детей с матерью не дает ей права собственности на квартиру, но может иметь значение при вопросах пользования жильем детьми и при распоряжении их долями, поскольку сделки с долями несовершеннолетних требуют разрешения органа опеки по ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ. Если хотите, могу помочь в личном чате проверить доли, порядок выкупа и безопасно оформить соглашение с бывшей супругой.
