Не окажется ли, что по продаже данного домостроения придется платить налог?

Здравствуйте, Лилия!

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только в момент государственной регистрации. То, что вы подали уведомление о начале строительства в 2012 году, для налоговой значения не имеет — стройка сама по себе не создает объекта недвижимости с точки зрения закона. Запись в ЕГРН от 10 июня 2026 года — это дата, с которой считается срок владения.

Для жилой недвижимости минимальный срок владения (чтобы не платить налог) — 5 лет, или 3 года, если этот дом — ваше единственное жилье, или вы получили его в наследство или в дар от близкого родственника.

Если срок еще не вышел, налог платить нужно.

У вас есть два варианта уменьшить налогооблагаемый доход. Вы выбираете только один — тот, что выгоднее в вашей ситуации. 

1. Фиксированный имущественный вычет — 1 млн рублей. Вы уменьшаете доход на эту сумму.

Например, Вы продаете дом за 5 млн. Налогооблагаемая база: 5 млн. − 1 млн. = 4 млн. Дальше применяется прогрессивная шкала: 13% налога с суммы до 2,4 млн и 15% с превышения. Расчет: 2,4 млн × 13% + (4 млн − 2,4 млн) × 15% = 312 тыс. + 240 тыс. = 552 тыс. руб. налога нужно будет заплатить.

2. Уменьшение дохода на подтвержденные расходы. Если у вас есть документы, подтверждающие затраты на строительство (чеки на материалы, договоры с подрядчиками, акты), вы вычитаете эту сумму из 5 млн. Допустим, вы потратили 3 млн. Тогда база: 5 млн − 3 млн = 2 млн. Налог: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей (вся сумма в пределах 2,4 млн, поэтому ставка 13%). Если расходы были больше 5 млн., налог будет нулевым. 

Итог: если подтвержденные расходы на стройку превысили 1 млн рублей, второй вариант выгоднее. Если документов нет или расходы меньше — берите фиксированный вычет.

После продажи нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Например: продали дом в 2026 году — декларацию подаете до 30 апреля 2027 года. Уплатить налог, который вы рассчитали в декларации нужно до 15 июля того же года, когда подаете декларацию. Даже если в итоге налог равен нулю (расходы перекрыли доход), декларацию подать все равно необходимо. 

Если у Вас остались вопросы, можете задать их здесь или в моем чате.

С уважением,

юрист Наталья Кирдяшова