Основной инструмент — установление сервитута — права ограниченного пользования чужим земельным участком для прохода или проезда.
Сервитут
Согласно статье 274 Гражданского кодекса РФ, собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка (а в необходимых случаях — и от собственника другого земельного участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), если отсутствует доступ к его участку с земель общего пользования и невозможен проход и проезд на него иным способом, кроме как через соседний участок.
Виды сервитута:
Частный — устанавливается в интересах конкретного лица (например, для прохода или проезда к своему участку). Может быть установлен по соглашению сторон или через суд, если соглашение не достигнуто.
Публичный — устанавливается государством в общественных интересах (например, для доступа к водным объектам). В вашем случае он не применим, так как речь идёт о частном интересе.
Порядок установления сервитута
Попытка договориться с собственником. Если известно, кто является собственником заброшенного участка, необходимо обратиться к нему с предложением о заключении соглашения о сервитуте. В соглашении следует прописать условия: кадастровый номер участка, цель и основания установления сервитута, срок действия, размер платы (если она предусмотрена), права и обязанности сторон. Если участок обременяется только частью, потребуется межевой план, составленный кадастровым инженером.
Если собственник неизвестен или не идёт на контакт. Необходимо выяснить, действительно ли у участка нет владельца. Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра. Если в ЕГРН нет сведений о собственнике, это не означает автоматически, что участок бесхозный — право могло быть зарегистрировано ранее, но данные могли не обновиться.
Если собственник умер, а наследники не вступили в права наследования в установленный срок или отказались от имущества, участок может считаться бесхозным. В этом случае процедура оформления прав на такой участок сложна и длительна. Органы местного самоуправления должны признать участок бесхозным и поставить его на учёт. Если в течение 12 месяцев собственники не объявятся, участок переходит в муниципальную собственность.
Обращение в суд. Если собственник известен, но отказывается устанавливать сервитут, или если установить владельца не удалось, можно подать иск в суд. Суд рассмотрит обстоятельства дела и примет решение об установлении сервитута, если это необходимо и обосновано. При этом важно доказать, что другой возможности доступа к вашему участку нет.
Важно учитывать:
Сервитут не лишает собственника обременённого участка прав на него, но обязывает предоставлять доступ в установленных пределах.
Сервитут подлежит государственной регистрации в ЕГРН.
Собственник участка, через который проходит сервитут, вправе требовать плату за его использование. Размер платы определяет суд исходя из принципов разумности и соразмерности, площади и срока установления сервитута. Это может быть разовая выплата или периодические платежи. Однако соглашение может быть и безвозмездным, если стороны договорятся.
Сервитут может быть прекращён, если исчезнут основания, по которым его установили.
Здравствуйте.
Я бы рекомендовал очень осторожно подходить к покупке такой дачи.
«У дачи нет подхода, доступа, только через чужой заброшенный участок».
Это один из самых проблемных видов недвижимости, поскольку право собственности на участок не гарантирует возможность законно попасть на него.
Согласно ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать установления сервитута, то есть права ограниченного пользования соседним земельным участком для прохода или проезда, если без этого использование своего участка невозможно.
На практике многое зависит от того, существует ли объективная возможность организовать доступ к участку и кто является собственником соседней земли. Если собственник соседнего участка неизвестен или умер, это еще не означает, что участок бесхозяйный. Он мог перейти наследникам, муниципалитету или другим лицам.
Прежде чем покупать дачу, я бы обязательно заказал выписки ЕГРН на оба участка и выяснил:
— кто является собственником участка, через который осуществляется проход;
— поставлен ли он на кадастровый учет;
— имеются ли наследники умершего собственника;
— существует ли возможность подъезда или прохода с другой стороны.
Если впоследствии участок приобретет новый собственник, он вправе ограничить проход через свою территорию. В таком случае вопрос придется решать путем соглашения о сервитуте либо через суд.
Следует учитывать, что судебное установление сервитута возможно, но это не всегда быстрый и простой процесс. Кроме того, сервитут может быть платным.
На практике наличие официального подъезда или зарегистрированного сервитута до покупки значительно снижает риски. Если доступ существует только «по договоренности с соседями» или через заброшенный участок, это серьезный фактор для снижения цены либо отказа от сделки.
Если вам необходимо разобрать ваш вопрос детально, то напишите мне в личный чат и направьте кадастровые номера интересующего участка и соседнего участка, через который осуществляется проход.
