Можно ли это провернуть до выплаты ипотеки

Question

Привет! Есть квартира трёшка ипотеке, купленная с мат. капиталлом. Доли еще не выделены. Мы хотим ее продать. У нас есть другая квартира двушка, в соседнем городе. Можем ли мы ее подарить ребенку, чтобы продать трешку спокойно? Можно ли это провернуть до выплаты ипотеки. Или только после?

Сергей Николаев · Answer

Можем ли мы ее подарить ребенку, чтобы продать трешку спокойно? Можно ли это провернуть до выплаты ипотеки. Или только после? Добрый день! Такой вариант невозможен. Дело в том, что выделять доли детям Вы обязаны именно в той квартире, которая приобреталась с использованием материнского капитала, в силу ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала , в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Далее продолжу.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте. Нет, к сожалению, предложенный Вами вариант противоречит закону. Выделить доли Вы должны именно в той квартире, что приобретена на средства материнского капитала ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. а не в какой-то другой. Вариант когда Вы предоставляете ребенку долю в праве собственности на одно помещение взамен доли в другом помещении по сути имеет признаки договора мены. А договоры мены между родителям и детьми запрещены в соответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Вам в любом случае нужно выделять доли в трешке детям, потом получать разрешение органов опеки на продажу и продавать на условиях такого разрешения, как правило, с приобретением детям замещающего жилья, но не у близких родственников.

Елена Морозова · Answer

Можно ли это провернуть до выплаты ипотеки. Или только после? Здравствуйте, Алексей. Согласно п. 3 ст. 7 ФЗ Об ипотеки (залоге недвжимости) 3. На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется. Это положение было внесено ФЗ от 07.07.2025 г. Т.е. теперь Вы можете определять доли в материнском капитале — до выплаты ипотеки. Это можно сделать в простой письменной форме путем подачи Соглашения об определении долей в материнском капитале в Росреестре через МФЦ. Для составления такого Соглашения — нажмите «Общаться в чате». Далее продолжу.

Ольга Прохорова · Answer

Есть квартира трёшка ипотеке, купленная с мат. капиталлом. Доли еще не выделены. Вы должны сейчас выделить доли детям. При этом доли выделяются пропорционально вложенного маткапитала, а не равные всем доли (ст. 10 ФЗ-256). Доли будут мизерными, что поможет вам при продаже решить вопрос в опеке. Чем меньше доля ребенка в продаваемой квартире, тем больше шансов, что опека одобрит продажу такой квартиры с условием положить деньги на счета детей от продажи их долей. Можем ли мы ее подарить ребенку, чтобы продать трешку спокойно? Подарить конечно можете, НО! в этом случае опека может и отказать вам в условии при продаже квартиры в ипотеку положить деньги на счета детей. Вам лучше сначала выделить доли в ипотечной квартире, потом обратиться в опеку и если опека будет настаивать на выделении долей в ином жилом помещении, то предложить вариант выделения долей путем дарения в другой вашей квартире и с условием, что деньги от проданных мизерных долей детей вы положите на их счета.