Здравствуйте скажите пожалуйста можно выкупить долю квартиры у собственника по рассрочке если собственник сама хочет проживать

Здравствуйте.

Да, вы можете заключить с собственником договор купли-продажи доли квартиры с условием о рассрочке платежа — это допускается ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для этого необходимо согласовать и зафиксировать в договоре ключевые условия: цену доли; порядок, сроки и размеры отдельных платежей.

При этом тот факт, что собственник намерен продолжать проживать в квартире, сам по себе не препятствует заключению договора с рассрочкой.

Однако это обстоятельство желательно прямо отразить в договоре (например, в виде условия о сохранении права пользования помещением за продавцом на определённый срок).

Здравствуйте!
Ситуация, когда собственник продает свою долю и хочет остаться проживать в квартире, на практике встречается часто.

Краткий ответ: Да, это возможно. Закон этого не запрещает.

Однако здесь есть важный юридический нюанс, который нужно разъяснить клиенту, и риск, о котором вас обязательно нужно предупредить.

Разложу ситуацию по полочкам для вашего ответа:

1. Право собственности и право проживания — это разные вещи
Когда вы покупаете долю, вы становитесь собственником. Продавец, получив деньги, право собственности теряет. Но если она продолжает жить в квартире, она становится «бывшим членом семьи» или просто посторонним жильцом.

2. Как это оформить юридически
Чтобы все было законно и продавец мог там жить, в договоре купли-продажи (или отдельным соглашением) нужно зафиксировать право пожизненного проживания продавца. Это делается через включение в договор условия о сохранении права пользования жилым помещением за продавцом.

Без этого пункта, как только вы станете собственником, вы сможете в любой момент выписать ее через суд (если она не член вашей семьи). С этим пунктом — она имеет полное право там жить.

3. Риск рассрочки (самое важное для вас)
Продавец хочет и деньги получать частями, и оставаться жить в квартире. Для вас как для покупателя это зона повышенного риска.
Главная опасность: вы платите деньги, она живет в квартире, но право собственности еще не перешло к вам (или перешло с обременением).

Как защитить клиента (покупателя):

— Ипотека в силу закона: Самый безопасный путь — если рассрочка оформляется как договор купли-продажи с оплатой в будущем. В этом случае возникает ипотека в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ). То есть доля будет в залоге у продавца до полной оплаты, но право собственности перейдет к покупателю сразу после регистрации. Это дисциплинирует продавца.
— Обеспечительный платеж: Если клиент боится, что после полной оплаты продавец откажется съезжать (или нарушит порядок пользования, например, заселит толпу родственников), сумма последнего платежа должна быть достаточно весомой.
— Четкое определение порядка пользования: В договоре нужно указать, в какой комнате будет проживать продавец. Иначе начнутся споры о пользовании общим имуществом (кухней, санузлом).
Образец формулировки в договор:
«Продавец сохраняет право пожизненного проживания и пользования жилым помещением, обязуясь нести расходы по оплате коммунальных услуг пропорционально занимаемой площади. Отчуждение доли третьим лицам возможно только с сохранением данного обременения».