Здравствуйте, Ольга!
включить пункт, что если он станет по решению суда собственником второй половины дома, то обязуется переоформить её на нас (без доплат)?
Включать формулировку в этом виде, в ДКП нельзя. Передача имущества без доплат — это безвозмездная сделка. По закону п. 1 ст. 572 ГК РФ, при наличии встречного обязательства договор не признается дарением. Суд либо признает этот пункт притворным ст. 170 ГК РФ и ничтожным, либо переквалифицирует в самостоятельное обещание дарения в будущем. С 2024 года п. 3 ст. 574 ГК РФ требует, чтобы любой договор дарения недвижимости между гражданами был нотариально удостоверен. Пункт о дарении в обычном ДКП будет ничтожен.
В вашей ситуации главный риск- это выморочное имущество. Согласно ст. 1151 ГК РФ, выморочное жилье автоматически переходит в собственность местного муниципалитета в момент смерти собственника открытия наследства, независимо от того, оформили должностные лица документы или нет.
То есть как только продавец подаст иск, чтобы отсудить долю например, по приобретательной давности, суд привлечет администрацию. Администрация скорее всего тут же заявит встречный иск и вполне вероятно заберет выморочную долю в муниципальный фонд. Продавец в итоге может суд проиграть, и пункт договора станет физически неисполним.
На основании изложенного вы можете заключить отдельный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ. Укажите, что Продавец обязуется продать, а Вы — купить вторую долю дома после регистрации права собственности на неё Продавцом по решению суда. Сделка должна быть возмездной ст. 555 ГК РФ. Укажите символическую, но реальную цену, чтобы уйти от рисков квалификации сделки как дарения.
Пропишите неустойку (штраф), если продавец получит долю по суду, но откажется подписывать основной ДКП.
Также если Вы платите за первую половину, разделите эту сумму юридически: в основном ДКП укажите цену первой доли, а остальную сумму оформите как аванс или задаток по договору купли-продажи будущей второй половины жилого помещения. Пропишите условия, что если в течение определенного времени Продавец не оформляет на себя вторую половину и не передает её Вам, он обязан вернуть Вам указанную сумму в ДКП.
Но самый реальный и законный способ, который никто не оспорит — вы покупаете первую половину дома у продавца и регистрируете сделку. Как только в ЕГРН появится запись, что вы являетесь собственником части дома, вы приобретаете преимущественное право на покупку остальной части дома. И только потом вам необходимо обратиться в администрацию, не раньше иначе вы потеряете преимущественное право выкупа. Вы подаете официальное заявление на имя главы администрации с текстом, например «Я, являюсь собственником жилого дома по адресу: ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН Собственник второй половины дома, гражданин, умер в… году. Наследники к нотариусу не обращались, в права владения не вступали, на основании ст. 1151 ГК РФ данное имущество имеет признаки выморочного и подлежит переходу в муниципальную собственность. Как собственник половины дома, руководствуясь ст. 250 ГК РФ и нормами земельно-имущественного законодательства, просите инициировать процедуру принятия в муниципальную собственность и после оформления права муниципальной собственности предоставить право преимущественного выкупа по рыночной (кадастровой) стоимости без проведения торгов».
С уважением, Антонина Сергеевна.
