Добрый день. Выиграла через торги.гов участок в аренду на 20 лет, ижс, заключила договор, оплатила за год аренду (97тр)

Здравствуйте. Да, вы вправе не ждать, пока прежний собственник «приведёт документы в порядок». Если администрация выставила участок на торги, заключила с вами договор аренды и приняла оплату, а затем выяснилось, что участок был предоставлен/оформлен с нарушениями, это проблема не арендатора, а органа, который организовывал торги и распоряжался участком.

По ст. 39.11–39.12 ЗК РФ орган власти обязан надлежащим образом подготовить участок к торгам и заключить договор с победителем торгов. По ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, а по ст. 15 ГК РФ лицо, чьё право нарушено, вправе требовать возмещения убытков. Если договор аренды фактически не может исполняться из-за прав третьего лица, вы вправе требовать возврат арендной платы, расходов на участие в торгах и иных подтверждённых убытков.

Также можно ссылаться на ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении: если участок вам фактически не может быть предоставлен для использования, а арендная плата удерживается, у администрации нет законного основания удерживать эти деньги.

Сейчас лучше направить в комитет письменную претензию: потребовать вернуть 97 000 руб. арендной платы, расходы на участие в торгах и иные подтверждённые расходы, а также дать письменное объяснение, на каком основании участок был выставлен на торги при наличии прежнего собственника. Если откажут или будут тянуть — можно обращаться в суд, не дожидаясь действий прежнего собственника.

Если хотите, можете обратиться в личный чат — помогу подготовить претензию в комитет и иск о возврате арендной платы и взыскании убытков.

Здравствуйте.

Да, вы вправе обратиться в суд сразу, не дожидаясь, пока прежний собственник приведёт в порядок свои документы. Предложение комитета расторгнуть договор добровольно, чтобы прежний собственник потом восстановил документы, — это попытка переложить на вас риски и затянуть процесс. Ваши права как победителя торгов защищены законом, и вы можете действовать проактивно.

Если Вам нужна очень подробная консультация по Вашему вопросу и порядку действий, напишите мне в личное сообщение (чат). Вот ссылка для перехода в этот чат: pravoved.ru/lawyer/2384674/

Здравствуйте, Виктория.

Договор аренды земельного участка, заключённый по итогам торгов, является действительным, если торги проведены в установленном порядке, а договор подписан уполномоченными лицами (на это указано в Земельном кодексе РФ, ст. 39.11–39.13).

Тот факт, что впоследствии объявился прежний собственник, сам по себе не делает договор недействительным.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), доводы арендатора о неправомочности арендодателя (отсутствии у него права собственности) не являются основанием для признания договора недействительным и не дают права требовать возврата уплаченных арендных платежей.

Расторгнуть договор аренды можно:
— по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ)  
— в судебном порядке при наличии оснований (например, существенное нарушение условий договора другой стороной).

Если договор аренды будет расторгнут (по соглашению или через суд), вопрос о возврате уплаченной арендной платы зависит от конкретных обстоятельств:
— если вы фактически не пользовались участком из-за действий прежнего собственника или иных препятствий, можно ставить вопрос о возврате платы;
— если пользование участком было возможно и вы им пользовались, уплаченная арендная плата, скорее всего, не подлежит возврату (поскольку вы получили встречное предоставление — право пользования).

Вы можете обратиться в суд без предварительного ожидания восстановления документов прежним собственником.

Ваши возможные требования:

— о признании договора аренды действительным и о защите вашего права пользования участком;
— о расторжении договора аренды (если пользование участком невозможно из-за претензий прежнего собственника) и о возврате части арендной платы (если докажете, что фактически не могли пользоваться участком).
Для успешного исхода дела важно:

— подтвердить законность заключения договора аренды (результаты торгов, подписание договора уполномоченным органом);
— зафиксировать факт препятствий в пользовании участком (например, претензии прежнего собственника, действия, мешающие использованию земли);
— соблюсти досудебный порядок (направить арендодателю предложение о расторжении договора с указанием причин и требования о возврате платы, дождаться ответа или истечения срока).

Если ответ был полезен, буду рад вознаграждению.