И еще могу ли я переоформить эту квартиру на себя, как его дочь по доверенности?

Question

Доброе день! У моего отца в городе Токмак, Запорожской области, осталась в собственности квартира. Сейчас это территория России, мой папа проживает в Украине и является гражданином Украины. Как отцу переоформить эту квартиру на себя? И еще могу ли я переоформить эту квартиру на себя, как его дочь по доверенности? Естественно доверенность будет от юриста на украинском языке.

Сергей Николаев · Answer

И еще могу ли я переоформить эту квартиру на себя, как его дочь по доверенности? Естественно доверенность будет от юриста на украинском языке. Добрый день! Пока вряд ли получится зарегистрировать права на недвижимое имущество гражданина Украиныю Далее продолжу.

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Наталья. В целом, алгоритм действий должен быть таким: 1. Обращение отца в органы власти Запорожья для получения специального разрешения на регистрацию прав за ним в ЕГРН. Указанное следует из пп.б п.1 Указа Президента РФ №1103 от 24.12.2024 г Из практики: документы граждан Украины от их представителей по доверенности для получения спец.разрешения не принимаются. Правообладатели -граждане Украины, не обладающие гражданством РФ должны обратиться лично. Но Вам в любом случае стоит уточнить этот момент в Министерстве имущественных и земельных отношений Запорожской области. Именно этот орган является компетентным по вопросу. Информация об этом здесь 2. После получения спец.разрешения обращение в Росреестр для регистрации прав в общем порядке. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируются права. В случае, если отец не предпримет мер, имеется существенный риск потерять квартиру. С уважением

Герман Амвросов · Answer

Здравствуйте, Наталья! Как отцу переоформить эту квартиру на себя? Для этого Вашему отцу необходимо зарегистрировать право собственности в ЕГРН, что потребует получение специальное разрешение, оформляемого решением коллегиальным органом В Вашем случае это Министерстве имущественных и земельных отношений Запорожской области Требование по получению специального разрешения установлено до 1 января 2028 года для граждан недружественных иностранных государств. И еще могу ли я переоформить эту квартиру на себя, как его дочь по доверенности? Естественно доверенность будет от юриста на украинском языке. Для этого требуется доверенность, выданная нотариусом, находящим по месту расположения квартиры.

Ольга Николаева · Answer

Здравствуйте, Прежде чем что-либо делать с этой недвижимостью ( отчуждать), ее нужно поставить на рос рег учёт. И с января этого года это стало очень затруднительно сделать, если гражданин Украины сам не вьедит в РФ и либо не поставит ее на учёт самостоятельно либо не составит доверенность на представителя у нотариуса в регионе нахождения недвижимости. По доверенности сделать это уже нельзя! Консульства перестали выдавать такие доверенности. Украинская доверенность вообще не будет принята в РФ. Указ Президента Президента Российской Федерации от 29.12.2025 № 1006 «О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 2024 г. № 1103 „Об особенностях осуществления государственной регистрации юридических лиц, имеющих место нахождения на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, и государственной регистрации прав на недвижимое имущество“, согласно которого 24. В случае выдачи специального разрешения нотариальные действия, предусмотренные подпунктом «в» пункта 1 настоящего Указа, совершаются только нотариусами, осуществляющими свою деятельность в нотариальных округах, расположенных в пределах соответствующего субъекта Российской Федерации, на территории которого находится недвижимое имущество. Для совершения указанных нотариальных действий специальное разрешение должно быть получено нотариусом в соответствии с пунктом 61 настоящего Указа до начала их совершения." Только после того, как недвижимость будет поставлена на учёт, отец может составить доверенность на Вас на отчуждение этой недвижимости. Украинская не подойдёт. Но в ином другом государстве можно составить ее у нотариуса либо в Консульстве РФ в этой стране. Вашей квартира может стать по договору дарения. В таком случае, отец должен будет составить доверенность на третье лицо, который с Вами обратиться к нотариусу и подпишет договор дарения ( ст 572 ГК РФ). Доверенность на Вас в данном случае не подойдёт. Вы не можете подписывать договор и со стороны Дарителя на представитель, так и со стороны Одаряемого. Если отец не может въехать в РФ, тогда, к сожалению, ничего не получится пока сделать. Оплачивайте ЖКУ, живите в квартире, чтобы ее не смогли признать бесхозной и забрать в пользу государства.

Александр Гайворонский · Answer

Здравствуйте, Наталья! Ситуация Вашего отца действительно непростая, поскольку квартира расположена на территории Запорожской области, где с конца 2024 года действует особый порядок регистрации прав на недвижимость. Этот порядок установлен Указом Президента РФ от 24.12.2024 № 1103 с учётом изменений, внесённых Указом Президента РФ от 29.12.2025 № 1006. Прежде чем совершать какие-либо сделки с этой квартирой, её необходимо поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности отца в Едином государственном реестре недвижимости. До момента такой регистрации никакие сделки по отчуждению невозможны в принципе, ни лично, ни по доверенности. Это вытекает из статьи 131 ГК РФ и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым право собственности на недвижимость и сделки с ней подлежат государственной регистрации. В отношении новых субъектов Российской Федерации, включая Запорожскую область, до 1 января 2028 года установлен особый режим. Граждане недружественных иностранных государств, к которым отнесена Украина, не вправе зарегистрировать своё право собственности на расположенное там недвижимое имущество без получения специального разрешения. Такое разрешение выдаётся уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, в Запорожской области эти полномочия возложены на Министерство имущественных и земельных отношений Запорожской области. Из сложившейся правоприменительной практики следует, что обращение за выдачей специального разрешения требует личного участия правообладателя, являющегося гражданином Украины. Документы, поданные представителем по доверенности, при отсутствии гражданства Российской Федерации у самого собственника, в настоящее время к рассмотрению не принимаются. Поэтому Ваш статус гражданки Российской Федерации, к сожалению, эту проблему не снимает: разрешение запрашивается на имя отца, и именно его личного волеизъявления требует уполномоченный орган. Теперь по вопросу о возможности переоформления квартиры на Вас по доверенности, тем более оформленной украинским юристом или нотариусом. Доверенности, выданные на территории Украины, в Российской Федерации в отношении этого имущества юридической силы не имеют и Росреестром приниматься не будут. Консульские учреждения Украины такие доверенности с надлежащей силой для Российской Федерации также не оформляют. Более того, согласно пункту 24 Указа Президента РФ от 24.12.2024 № 1103 в редакции Указа от 29.12.2025 № 1006, нотариальные действия, связанные с оборотом такого имущества, могут совершать только нотариусы, осуществляющие деятельность в нотариальном округе того субъекта Российской Федерации, на территории которого находится недвижимость. Помимо этого, для совершения этих нотариальных действий сам нотариус обязан предварительно получить специальное разрешение в порядке, установленном пунктом 61 Указа. Это означает, что доверенность, пригодную для распоряжения квартирой в Токмаке, можно будет оформить только у российского нотариуса, работающего в Запорожской области. Альтернативно, теоретически возможен вариант оформления доверенности в консульском учреждении Российской Федерации в стране пребывания отца, если такое учреждение готово совершить соответствующее нотариальное действие в отношении имущества на новых территориях, но на практике этот путь сопряжён с серьёзными ограничениями. Дополнительно обращаю Ваше внимание на следующий важный момент. Даже после регистрации права собственности отец не сможет выдать доверенность непосредственно на Вас для подписания договора дарения квартиры в Вашу же пользу. Пункт 3 статьи 182 ГК РФ прямо запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Поэтому при оформлении дарения отец должен будет выдать доверенность на любое иное третье лицо, которое и подпишет с Вами договор у нотариуса по месту нахождения квартиры (статья 572 ГК РФ). Что касается риска утраты квартиры. Закон Запорожской области от 26.12.2023 № 29-ЗЗО предусматривает возможность признания жилого помещения бесхозяйным при совокупности трёх обстоятельств: отсутствие сведений о зарегистрированном праве собственности в ЕГРН, невнесение платы за жилое помещение и жилищно-коммунальные услуги в течение одного года до дня выявления, а также неиспользование помещения, создающее угрозу его сохранности или безопасности иных лиц. Поэтому, пока вопрос с регистрацией не решён, крайне важно обеспечить оплату жилищно-коммунальных услуг и фактическое использование квартиры, чтобы исключить основания для признания её бесхозяйной с последующим обращением в муниципальную собственность. Подводя итог. В настоящий момент по доверенности, тем более составленной у украинского юриста, переоформить эту квартиру невозможно ни на отца, ни на Вас. Порядок действий следующий. Сначала отцу необходимо лично обратиться в Министерство имущественных и земельных отношений Запорожской области за получением специального разрешения на регистрацию права собственности. После его получения квартира ставится на кадастровый учёт и регистрируется право собственности отца в ЕГРН. И только после этого отец сможет выдать у российского нотариуса в Запорожской области доверенность на распоряжение квартирой и совершить сделку по её отчуждению в Вашу пользу через постороннего представителя. До этого момента следует поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и своевременно оплачивать коммунальные услуги, чтобы не возникло оснований для признания её бесхозяйной. С уважением, Гайворонский Александр.