Неужели покупатель может на меня подать в суд и выиграть возврат двойного задатка?

Question

Заключили с покупателем договор задатка , в нем прописаны мои обязанности,как продавца - заключить договор купли-продажи до определённого срока и цена продажи - Всё. Покупатель в нём обязуется купить мою квартиру до определённого срока. Больше никаких обязанностей и вопросов не было у сторон. У покупателя никаких вопросов касаемо документов не было. На следующий день я говорю покупателю,что нотариального согласия мужа на продажу квартиры у меня нет,супруг не согласен с условиями договора. Предлагаю покупателю либо вернуть задаток или если он всё равно настаивает на покупке квартиры продать её без нотариального согласия супруга,я уточнила,Росреестр переход права зарегистрирует, но с отметкой в ЕГРН о том, что согласие не предоставлено. Покупатель теперь требует с меня согласие мужа и продажу квартиру только с этим документом (согласием) или грозит судом и возвратом мной двойного задатка. В договоре задатка ни та ни другая обязанность с моей стороны не была прописана. Также покупатель после этого сразу настоял на возврате задатка,требовал его , написал что расторгает договор по соглашению сторон и написал свои реквизиты куда его выслать - задаток я отправила ему в полном размере . Сразу после получения задатка он своё сообщение о расторжении договора удалил (я его зафиксировала) и грозит судом и двойным задатком после окончания срока договора если я не продам ему квартиру с нотариальным согласием супруга в срок. Я же не отказываю ему ни в продаже (сделка без согласия супруга) ни в расторжении договора (задаток я уже вернула по его же требованию- всё зафиксировано в переписке) . Пишу / звоню ему с вопросами что решил покупатель,но он твердит одно и тоже - предоставляйте согласие супруга или суд ! В МФЦ он не приходит для заключения сделки. Неужели покупатель может на меня подать в суд и выиграть возврат двойного задатка ?

Александр Гайворонский · Answer

Здравствуйте, Елена! Из описанной вами ситуации оснований для взыскания с вас двойного задатка я не вижу. Согласно ст. 380–381 ГК РФ, двойной задаток взыскивается только тогда, когда обязательство не исполнено именно по вине стороны, получившей задаток. При этом покупателю ещё нужно доказать, что вы уклонились от сделки. В вашем случае картина иная: Вы не скрылись и не отказались от продажи квартиры. Наоборот, вы сообщили покупателю о ситуации с нотариальным согласием супруга и предложили варианты: либо возврат задатка, либо проведение сделки без согласия супруга с регистрацией перехода права через Росреестр. Закон действительно допускает регистрацию сделки без нотариального согласия супруга, что прямо следует из ст. 35 СК РФ и сложившейся практики Росреестра. При этом в ЕГРН делается отметка об отсутствии согласия. Ключевой момент — покупатель сам потребовал возврат задатка, направил реквизиты и сообщил о расторжении договора. Вы это требование исполнили и деньги вернули. Даже если он потом удалил сообщение, у вас осталась фиксация переписки и перевод денежных средств. Это очень важное доказательство. Кроме того, если в договоре задатка не было обязанности предоставить нотариальное согласие супруга, покупатель не вправе потом в одностороннем порядке добавлять новые условия сделки. Суд оценивает именно текст договора, а не последующие пожелания одной стороны. Также имеет значение его поведение: вы готовы выйти на сделку, а он в МФЦ не является и фактически ставит условие, которого в договоре нет. Это уже больше похоже на уклонение с его стороны. Даже если он подаст иск, суд будет оценивать: был ли отказ продавца от сделки; кто фактически уклонялся; было ли соглашение о расторжении; возвращён ли задаток добровольно. При наличии переписки, требования о возврате денег и подтверждения перевода у вас сильная позиция. Сейчас рекомендую: зафиксировать всю переписку нотариально либо через протокол осмотра сайта/мессенджера; сохранить подтверждение перевода задатка; не удалять звонки, сообщения, скриншоты; направить покупателю письменное предложение выйти на сделку в конкретную дату либо подтвердить расторжение договора. Это дополнительно покажет отсутствие вашего уклонения. Подскажите, квартира приобреталась в браке или является вашей личной собственностью? И есть ли в договоре задатка формулировка именно о «задатке», а не об авансе? Это тоже влияет на перспективу спора. Могу помочь проанализировать сам договор задатка и переписку, а также подготовить юридически грамотный ответ покупателю на случай претензии или суда. Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/. Это займёт пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку! С уважением, Гайворонский Александр.