Есть ли у покупателя основания идти в суд и что-то требовать с меня?

Question

Продавец квартиры (моя сторона) отказывается от сделки. Покупатель собирался приобретать квартиру в ипотеку от Сберанка, оплатил расходные операции на сделку (регистрации в росреестре, страховка, юридическая проверка в Домклике). Мы отказался от сделки по причине утраты доверия - занижение суммы сделки без моего согласия; оказалось, что сделку нужно проводить в другом городе. В сумме это привело к личной неприязни к покупателю, в связи с чем я отказал ему в дальнейшей сделке. А он уже оплатил комиссии банку и требует с меня возместить ему. Задатков не было, предварительных ДКП, иных задокументированных обязательств тоже нет. Обязан ли продавец (я) возмещать убытки покупателя? Есть ли у покупателя основания идти в суд и что-то требовать с меня? Официально продавец один (мой отец) - пенсионер, инвалид 1 группы.

Ксения Беглецова · Answer

Добрый день! Прямой обязанности возмещать убытки у вас нет, если не было предварительного договора или задатка. Но покупатель может попытаться доказать убытки через суд, и вам нужно быть готовым к этому. Что делать сейчас: 1.Не платите добровольно У вас нет договорной обязанности Любая добровольная выплата может быть истолкована как признание вины. 2. Зафиксируйте переписку Сохраните всю переписку с покупателем, агентом, банком Важно: где покупатель сам предлагал занижение суммы или изменение места сделки. Без предварительного договора или задатка у покупателя нет юридического инструмента для взыскания. Его претензии — это скорее попытка переложить свои коммерческие риски на вас.

Даниил Казанцев · Answer

Здравствуйте. В Вашей ситуации позиция продавца выглядит значительно сильнее, чем у покупателя. Если не было задатка, предварительного договора купли-продажи, соглашения о бронировании, аванса с письменными обязательствами или иных документов, где продавец прямо обязался продать квартиру, то обычно принудить к сделке или взыскать расходы значительно сложнее. То, что покупатель добровольно оплатил услуги банка, страховку, проверки Домклика и иные сопутствующие расходы по ипотеке, ещё не означает автоматическую обязанность продавца их компенсировать. Эти расходы обычно считаются риском самого покупателя до момента заключения основной сделки. Также в Вашу пользу играет то, что: сделка не была завершена; договор купли-продажи не подписан; задаток отсутствует; право собственности не переходило; официальный продавец — Ваш отец. Основания для отказа, которые Вы описали, тоже не выглядят совсем надуманными. Особенно вопрос с занижением цены без согласия продавца — это вообще потенциально рискованная история. Но полностью исключать попытку иска со стороны покупателя нельзя. Иногда пытаются взыскивать убытки как расходы, понесённые в связи с подготовкой сделки. Правда, без чётких обязательств продавца суды далеко не всегда такие требования удовлетворяют. Особенно важно сейчас: не подписывать никаких расписок о долге; не признавать обязанность компенсировать расходы; сохранить переписки о занижении цены и изменении условий сделки; не вступать в эмоциональный конфликт. Могу помочь Вам оценить риски именно по Вашей переписке и документам, а также подготовить грамотную позицию на случай претензии или иска от покупателя.

Эдуард Арустамов · Answer

Здравствуйте, Дмитрий Поскольку между Вами и покупателем не было подписано ни основного договора купли-продажи (ДКП), ни предварительного договора, у Вас не возникло юридической обязанности по продаже квартиры. В российском гражданском праве действует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) , который включает в себя и свободу не вступать в договорные отношения. Отсутствие задатка или аванса также подтверждает, что стороны не связывали себя какими-либо обеспечительными обязательствами на случай срыва сделки. Закон прямо устанавливает, что на стадии переговоров каждая сторона действует на свой риск и самостоятельно несет связанные с этим расходы. Согласно п. 1 ст. 434.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто. Таким образом, затраты на юридическую проверку, страховку и регистрационные действия, понесенные покупателем, являются его собственными коммерческими рисками как стороны, инициировавшей подготовку к сделке.