Здравствуйте. В Вашей ситуации сначала нужно определиться со стратегией: либо Вы хотите доказывать, что павильон является именно НТО/некапитальным объектом, либо наоборот хотите перевести его в статус капитального коммерческого здания. Одновременно эти позиции противоречат друг другу. Если доказывать, что это НТО, то основной упор делается на отсутствие капитального фундамента, возможность демонтажа и перемещения без несоразмерного ущерба, сборно-разборную конструкцию, отсутствие прочной связи с землей и отсутствие признаков объекта капитального строительства. Для этого действительно можно заказать техническое заключение у кадастрового инженера, строительного эксперта или проектной организации, где будет указано, что объект является некапитальным и не подлежит регистрации как недвижимость. У администрации обычно не получают отдельный документ «это НТО», но можно запросить письменное разъяснение, требуется ли включение объекта в схему размещения НТО именно на собственной земле и не нарушает ли размещение объекта ПЗЗ и правила благоустройства. Если же Вы хотите оформить павильон как капитальное здание, то нужно проверять ПЗЗ, ГПЗУ, предельные параметры застройки, допустимость торгового/общественного здания на этом участке, отступы, пожарные и санитарные требования. Зарегистрировать коммерческое здание после постройки теоретически возможно, но если объект построен без разрешения/уведомления при необходимости такого разрешения, Росреестр может отказать, а объект могут признать самовольной постройкой. Перевести НТО в капитальное строение «просто реконструкцией» нельзя, если изначально это не объект капитального строительства; фактически придется либо оформлять строительство капитального здания по правилам, либо узаконивать уже созданный объект через технический план, администрацию/Росреестр, а при отказе — через суд. Павильон 200 кв.м — это уже достаточно крупный объект, поэтому риски выше: проверять будут не название «НТО», а реальные признаки конструкции. Я бы сначала заказал техническое заключение о характере объекта и получил ГПЗУ, после чего уже принимал решение: защищать его как некапитальный объект или готовить документы для легализации как капитального коммерческого здания.
