Сдаю квартиру, хочу разорвать договор

Здравствуйте Дмитрий!

Вы имеете право на досрочное расторжение договора в связи с не уплатой. При этом

у Вас в договоре прописано...

6.3.
Досрочное расторжение договора по инициативе АРЕНДОДАТЕЛЯ допускается в
случаях:

• нарушения АРЕНДАТОРОМ п.п. 3.3, 3.4,
  3.5, 3.7, 3.9, 3.11, 8.9, 8.10.
• при систематических нарушениях
  АРЕНДАТОРОМ правил эксплуатации помещения и норм общественного поведения.

В
случае досрочного расторжения договора из-за нарушений АРЕНДАТОРОМ п.п. 3.3,
3.4, 3.5, 3.7, 3.9, 3.11, 8.9, 8.10 аванс за последний месяц аренды не
возвращается. Срок освобождения и передачи жилого помещения АРЕНДАТОРОМ в этом
случае составляет 3 календарных дня.

То есть, Вы их уведомляете о том, что по истечению 14 дней с момента получения ими телеграммы, договор будет расторгнут и они обязаны выселиться в трехдневный срок и выплатить Вам задолженность за аренду. (это прописано 

6.4.
В случае расторжения договора по инициативе АРЕНДОДАТЕЛЯ до истечения срока
действия договора по основаниям, не предусмотренным п. 6.3., он (АРЕНДОДАТЕЛЬ)
предупреждает АРЕНДАТОРА за 14 календарных дней до предполагаемой даты
освобождения помещения.)

Добрый день, Дмитрий!

Вопрос 1: Не будет ли досрочное расторжение поводом к тому, что жильцы смогут найти юридич.способ не выселяться из квартиры? Или безопаснее подождать 31 -го числа и выселить на основании окончания срока действия договора ?

Дмитрий

Статья 450 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Вопрос 2: Если жильцы не съедут вовремя — смогу ли я применить штрафные санкции, предусмотренные в договоре за несвоевременный съезд с квартиры? Действуют ли такие штрафные санкции при досрочном расторжении на основании неуплаты жильцами? Имеет ли смысл обратиться в суд о начислении этих штрафов? А то хочется их проучить.

Если они не съедут вовремя — Вы сможете их выселить через суд, а также сможете потребовать оплаты проживания за весь период.

Удачи Вам!

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Отправляйте претензию Дмитрий и проинформируйте арендатора, о досрочном расторжении договора аренды.

Условия расторжения присутствуют в договоре, поэтому осложнений не должно быть вовсе.

Штрафные санкции оговариваются договором или процент за неуплату в срок — одно из перечисленных.

смотрим пункт 6.3 договора, там разрешено досрочное расторжение. Телеграмма — отлично, но у Вас должно быть обязательно доказательство о ее вручении адресату! На почте эта услуга называется — или так — телеграмма «с уведомлением о вручении телеграфом» или так —  «с уведомлением о вручении телеграфом срочное». Тогда все формальности будут соблюдены.

Здравствуйте!

В данном случае речь идет о нарушениип.4.3 договора в части несоблюдения сроков внесения арендной платы.

Согласно данному договору - в случае расторжения договора по инициативе
АРЕНДОДАТЕЛЯ до истечения срока действия договора по основаниям, не
предусмотренным п. 6.3 (ПУНКТ 4.3 не предусмотрен), он (АРЕНДОДАТЕЛЬ) предупреждает АРЕНДАТОРА за 14 календарных
дней до предполагаемой даты освобождения помещения.

Т.е. данное требование придется соблюсти и предупредить арендатора за 14 дней, как Вы и планируете.

Что касается ответственности в этой случае, то

п.7.2 — Досрочное расторжение договора по инициативе любой из Сторон не освобождает
Стороны договора от возмещения ущерба и оплаты задолженности, предусмотренных
настоящим договором;

п.7.4-.
В случае задержки на срок более трех дней освобождения и передачи жилого помещения
АРЕНДАТОРОМ, а также при нарушении требований к техническому и санитарному
состоянию жилого помещения на момент передачи, АРЕНДАТОР обязан уплатить АРЕНДОДАТЕЛЮ
штраф в размере 1500 руб. за каждый календарный день просрочки и компенсацию за
устранение технических и санитарных недостатков;

п. — В случае если после срока окончания договора или после срока досрочного
расторжения договора существует
задолженность АРЕНДАТОРА перед АРЕНДОДАТЕЛЕМ, она должна быть оплачена
АРЕНДАТОРОМ в течение 30 календарных дней после соответствующего срока. В
противном случае, АРЕНДАТОР выплачивает дополнительно штраф в сумме 0.5% от
суммы долга за каждый календарный день просрочки.

Здравствуйте.

Вы можете расторгнуть договор найма жилого помещения, по нарушению п. 3.4. если наниматель пе внесёт плату до 12го числа (по 11е). Такую возможность Вы прописали в договоре.

ГК РФ

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Если жильцы не съедут вовремя — смогу ли я применить штрафные санкции, предусмотренные в договоре за несвоевременный съезд с квартиры? Действуют ли такие штрафные санкции при досрочном расторжении на основании неуплаты жильцами? Имеет ли смысл обратиться в суд о начислении этих штрафов? А то хочется их проучить.

Дмитрий

Штраф в размере платы за найм вряд ли Вам выплатят, так как фактически это неустойка и наниматели в суде могут потребовать её уменьшения. Но какую то сумму получить, за нарушение сроков оплаты и соответственно условий договора, возможно.

А конкретный размер установит уже суд.

ГК РФ

Статья 330. Понятие неустойки
1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Статья 331. Форма соглашения о неустойке
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Статья 333. Уменьшение неустойки
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Здравствуйте, в прикрепленном Вами договоре предусмотрено досрочное расторжение в связи с неуплатой арендной платы в течении 3-х дней с момента предъявления настоящего требования, так же предусмотрены штрафные санкции за не выезд в течении 3-х дней и неустойка за задержку оплаты более 30 дней в размере 0,5 % от суммы долга. Таким образом можете отправлять им заказным письмом или телеграммой уведомление о расторжении, однако в любом случае согласно договору у них есть три дня на сборы.

При соблюдении положений договора о досрочном расторжении, отказаться съезжать ваши арендаторы не смогут.

Исходя из текста договора штрафные санкции будут действовать при досрочном расторжении, и в случае отказа бывших арендаторов выполнять их, вы можете обратится в суд.

Советую не торопиться до окончания срока найма. Выселение все равно в судебном порядке и раньше срока Вы все равно жильцов не выселите, если идти только юридическим путем. Суд первой и второй инстанции растянется не менее чем на 3 месяца. Поэтому желательно проблему решить мирным путем. Если не получится, тогда вместе с выселением предъявляйте штрафные санкции согласно договору, поскольку подобное разрешается ГК РФ:

Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статья 330. Понятие неустойки

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Добрый день!

Пишите им уведомление о расторжении договора с такого-то числа в связи с нарушением ими обязанности, предусмотренной пунктом 3.4 Договора

3.4.
Вносить арендную плату за данное жилое помещение в сроки, указанные в п. 4.3.

4.3.
АРЕНДАТОР вносит арендную плату за каждый месяц не позднее 11 числа оплачиваемого
месяца.

Вопрос целесообразности обращения в суд могу сказать следующее: если в суд общей юрисдикции, то вопрос рассмотрения может затянуться. Если же арбитражный суд, то здесь более быстро решается вопрос.

Хочу 12 числа направить им телеграмму (с уведомлением о получении) о расторжении договора на основании неуплаты.

Дмитрий

Это необходимо сделать обязательно, чтобы иметь точку отсчета для применения санкций за неисполнение требований об освобождении помещения.

Вопрос 1: Не будет ли досрочное расторжение поводом к тому, что жильцы смогут найти юридич.способ не выселяться из квартиры? Или безопаснее подождать 31 -го числа и выселить на основании окончания срока действия договора ?

Дмитрий

Нет, не будет. Однако расторгнуть договор придется в судебном порядке, как верно отмечено выше. Дождаться окончания срока договора не безопаснее, а просто быстрее. Сейчас же необходимо подстраховаться на случай судебного разбирательства, получив паспортные данные квартирантов.

Вопрос 2: Если жильцы не съедут вовремя — смогу ли я применить штрафные санкции, предусмотренные в договоре за несвоевременный съезд с квартиры? Действуют ли такие штрафные санкции при досрочном расторжении на основании неуплаты жильцами? Имеет ли смысл обратиться в суд о начислении этих штрафов?

Дмитрий

Несомненно, сможете в течение 3 лет с момента нарушения ваших прав. Однако возможно будут существенные проблемы с исполнением решения суда, поскольку государственная функция обеспечения принудительного исполнения решений судов, возложенная на ФССП РФ, практически не осуществляется. Собственно, факт нарушения условия договора об оплате пользования квартирой присутствует уже сейчас и это является основанием для обращения в суд. 
 

Здравствуйте, Дмитрий.

Согласен с Линой,  хотелось бы добавить еще статей из ГК РФ:

 Согласно ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Ст. 450 ГК РФ:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Также ст. 687 ГК РФ: Расторжение договора найма жилого помещения

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Здравствуйте Дмитрий.

Вопрос 1: Не будет ли досрочное расторжение поводом к тому, что жильцы смогут найти юридич.способ не выселяться из квартиры? Или безопаснее подождать 31 -го числа и выселить на основании окончания срока действия договора ?

Дмитрий

Не будет такого повода у них, у Вас в договоре настолько четко прописаны все детали, что оснований что-то искать у них нет.

3.4. Вносить арендную плату за данное жилое помещение в сроки, указанные в п. 4.3.

Вопрос 2: Если жильцы не съедут вовремя — смогу ли я применить штрафные санкции, предусмотренные в договоре за несвоевременный съезд с квартиры? Действуют ли такие штрафные санкции при досрочном расторжении на основании неуплаты жильцами?

Дмитрий

7.4. В случае задержки на срок более трех дней освобождения и передачи жилого помещения АРЕНДАТОРОМ,

В суд имеет смысл обращаться, если все о чем Вы спрашиваете, будет нарушено арендаторами.

Здравствуйте!

Ваш договор — не аренда, а договор найма жилого помещения. И в случае обращения в суд, будут применяться нормы именно о найме, а не аренде, не зависимо от названия договора. Арендой найм становится только в одном случае, если квартиру снимает юрлицо для своих сотрудников (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Норма о расторжении договора наймодателем такова (п. 2 ст. 687 ГК РФ),

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Однако в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ,

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Следуя п. ст. 450 ГК РФ,

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственнорасторгнутым или измененным.

Таким образом, если в договоре предусмотреть, что он может быть расторгнут в одностороннем порядке при наступлении определенного события, расторгать его через суд не надо.

Здравствуйте, Дмитрий!

Вопрос 1: Не будет ли досрочное расторжение поводом к тому, что жильцы смогут найти юридич.способ не выселяться из квартиры? Или безопаснее подождать 31 -го числа и выселить на основании окончания срока действия договора ?

Расторжение договора будет происходить в судебном порядке, так что решение до 31.07.2014 года вряд ли будет! Поэтому, на мой взгляд, лучше дождаться указанной даты и выселить их на основании окончания срока действия договора!  Никаких способов не выселяться они не найдут! А сразу же после того как они выселятся, обратится в суд с исковым заявлением о взыскании не уплаченной суммы за фактически прожитое время! Решение будет в Вашу пользу, плюс оплатят судебные издержки, а далее приставы найдут способ взыскать деньги в Вашу пользу!

Вопрос 2: Если жильцы не съедут вовремя — смогу ли я применить штрафные санкции, предусмотренные в договоре за несвоевременный съезд с квартиры? Действуют ли такие штрафные санкции при досрочном расторжении на основании неуплаты жильцами? Имеет ли смысл обратиться в суд о начислении этих штрафов? А то хочется их проучить.

Желаю удачи!

Дмитрий, если вы напишите письмо жильцам о расторжении договора по Вашей инициативе, тогда договор прекратит свое действие с момента получения такого уведомления (мы говорим именно о расторжении, так как между расторжением и отказом от договора имеется огромная разница, но у вас в договоре четко прописано право на расторжение в одностороннем порядке, поэтому смело можно требовать расторжения по вашей инициативе) и все обязательства, в том числе обеспечительные (неустойка, штраф) так же потеряют свою юридическую силу, то есть потребовать выплаты штрафов вы будете не вправе.

Юридически оснований для отказа в выселении я не вижу, кроме возможности придраться к фразе «расторжение» и порядку (судебному), связанному с ее реализацией, но на это надо знать закон.

Если договор не будет расторгнут и срок его действия истечет, тогда штрафные санкции останутся вплоть до момента исполнения всех обязательств из договора.

В случае, если жильцы откажутся уплачивать штрафные санкции Вы вправе обратиться в суд для взыскания, так же вы вправе взыскать проценты за пользование денежными средствами за период несвоевременной уплаты процентов.

Если жильцы не съедут вовремя можете потребовать с них плату за фактическое пользование помещением в размере арендных платежей. При досрочном расторжении такое право утратиться и можно будет взыскать только плату по п.3 ст.424 ГК РФ с учетом норм о неосновательном обогащении.

В любом случае лучше дождаться окончания действия договора и если вовремя не съедут — требовать привлечения к ответственности данных сограждан. Если понадобиться помощь обращайтесь.