Хочу продать квартиру купленную за маткапитал однокомнатная, пять лет назад подарила ребенку одну треть в трёхкомнатной квартире, сейчас выделила доли на всех членов семьи, но опека не даёт разрешение на продажу, требует чтобы мы выделили ещё долю вообще в какой то другой квартире, якобы мы лишаем его имущества, они правы или нет?
Здравствуйте. В целом позиция опеки не лишена оснований. Если квартира была куплена с использованием материнского капитала и в ней выделены доли детям, то доля ребенка является его имуществом. Продать такую квартиру без предварительного разрешения органа опеки нельзя. По ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ сделки, влекущие отчуждение или уменьшение имущества несовершеннолетнего, совершаются только с предварительного разрешения органа опеки. То, что пять лет назад Вы подарили ребенку 1/3 доли в другой, трехкомнатной квартире, само по себе не означает, что теперь можно продать его долю в однокомнатной квартире без предоставления равноценной замены. Та доля уже принадлежит ребенку. При продаже однокомнатной квартиры ребенок дополнительно теряет еще одну долю, которую Вы сейчас выделили ему в квартире, купленной с материнским капиталом. Иными словами, опека смотрит не только на то, что у ребенка вообще есть какое-то имущество, а на то, не ухудшается ли его имущественное положение после конкретной сделки. Если ребенок сейчас имеет 1/3 в трехкомнатной квартире и долю в однокомнатной, то после продажи однокомнатной квартиры он не должен просто потерять эту долю без компенсации. Но опека не вправе произвольно требовать именно «долю в какой-то другой квартире», если есть иной способ защитить права ребенка. Например, можно предложить выделить ребенку дополнительную долю в уже имеющейся трехкомнатной квартире, купить новое жилье с выделением доли ребенку либо, в отдельных случаях, зачислить стоимость его доли на специальный счет. Главное — доказать, что права ребенка не ухудшаются. Поскольку жилье приобреталось с материнским капиталом, также действует ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ: жилое помещение, купленное с использованием маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.
Что нужно сделать: подайте в опеку не устное объяснение, а письменное заявление с конкретным вариантом защиты прав ребенка. Приложите выписки ЕГРН по обеим квартирам, оценку стоимости доли ребенка в продаваемой квартире, документы на трехкомнатную квартиру и предложение, каким образом ребенку будет компенсирована продаваемая доля. Если опека отказывает, требуйте письменный отказ с мотивировкой. Его можно обжаловать в суд, если требование опеки чрезмерное или не учитывает реальное имущественное положение ребенка.
Итог: опека права в том, что нельзя просто продать долю ребенка без равноценной замены или компенсации. Но она должна оценивать конкретные обстоятельства, а не формально требовать «еще одну долю где-то». Нужно предложить юридически понятный вариант, при котором ребенок после сделки не потеряет в стоимости имущества и жилищных правах.
Здравствуйте, Анна Владимировна Богушевская, г. Ставрополь.
Хочу продать квартиру купленную за маткапитал однокомнатная, пять лет назад подарила ребенку одну треть в трёхкомнатной квартире, сейчас выделила доли на всех членов семьи, но опека не даёт разрешение на продажу, требует чтобы мы выделили ещё долю вообще в какой то другой квартире, якобы мы лишаем его имущества, они правы или нет?
вы должны выделить доли именно в однокомнатной квартире, купленной на мат капитал.
Если квартира была куплена с использованием материнского капитала и в ней выделены доли детям, то доля ребенка является его имуществом. Продать такую квартиру без предварительного разрешения органа опеки нельзя в соответствии со со ст. 37 ГК РФ
