Добрый день! Наследник по дарственной продал мне дом, в наледство не вступал. Другой наследник вступил , и стал арендателем земельного участка спустя 6 лет. За аренду платила я. Он не знал, что покойный при жизни заключил долгосросный договор. На переуступку не хочет идти. Как мне быть?
Здравствуйте, Валентина!
Скажите, земля в чьей собственности (муниципальной/государственной или частной)?
Неясно, был ли договор аренды зарегистрирован в ЕГРН — это влияет на его противопоставимость третьим лицам.
Продажа дома «наследником по дарственной» юридически невозможна.
Наследник по дарственной продал мне дом, в наледство не вступал.
Если продавец распорядился имуществом без оформленного права собственности — такая сделка может быть оспорена.
Другой наследник вступил, и стал арендателем земельного участка спустя 6 лет
Если наследодатель при жизни был арендатором земельного участка, право аренды по закону перешло к его наследнику в момент принятия наследства. Тот факт, что платежи вносились Вами, может свидетельствовать о фактическом исполнении договора с Вашей стороны — однако без надлежащего оформления это не порождает права аренды.
Он не знал, что покойный при жизни заключил долгосросный договор. На переуступку не хочет идти.
По общему правилу арендатор земельного участка вправе передать права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя — при условии его уведомления. Если срок договора превышает 5 лет — отказ наследника может быть оспорен в суд. порядке
Как мне быть?
Проверьте договор купли-продажи дома — продавец получил право собственности на основании договора дарения при жизни наследодателя или все же в порядке наследования? Если второе — сделку нужно оспаривать.
Получите и изучите договор аренды земли — срок договора, наличие условий о запрете уступки, зарегистрирован ли договор в ЕГРН.
Если срок аренды свыше 5 лет — направьте наследнику письменное предложение заключить соглашение о перенайме (уступке прав и обязанностей). При отказе — подайте исковое заявление в суд об обязании заключить соглашение о передаче прав аренды, со ссылкой нап. 9 ст. 22 ЗК РФ и Постановление Пленума ВАС № 11 от 24.03.2005.
Соберите все платёжные документы (квитанции, выписки, чеки). Это подтвердит добросовестное пользование участком и фактическое исполнение договора.
Подготовьте иск о признании права аренды через суд — на основании принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости (ст. 35 ЗК РФ): собственник дома имеет право на оформление прав на земельный участок под ним.
Если Вам нужна подробная консультация либо помощь в подготовке документов по данному или иному вопросу, Вы можете написать мне в чат. Для этого перейдите в мой профиль по ссылке и воспользуйтесь кнопкой „Обратиться к юристу“. Услуги платные.
