Уважаемая Анна,
Прямого ответа о выкупе в законе нет, но есть два возможных пути. Какой из них сработает, зависит от юридического статуса квартиры, который пока не определён. Вкратце: из вашего описания похоже, что квартира может быть признана бесхозяйной недвижимостью. Однако «прописка» там ребёнка-сироты кардинально меняет ситуацию, так как это не позволяет считать её полностью ничьей с точки зрения жилищных прав.
Вариант 1. Квартира как «бесхозяйная вещь» (маловероятно, но возможно)
Это могло бы сработать, если бы квартира действительно была абсолютно ничьей. По закону, бесхозяйной признаётся вещь, у которой нет собственника, он неизвестен или от права собственности он отказался. Именно так строится логика этого механизма.
Процедура здесь такова:
1. Постановка на учёт: Орган местного самоуправления (администрация) по заявлению заинтересованных лиц или по своей инициативе обращается в Росреестр и ставит квартиру на учёт как бесхозяйную (ст. 225 ГК РФ).
2. По общему правилу, с момента постановки на такой учёт должен пройти один год (п. 3 ст. 225 ГК РФ). Только после этого администрация может через суд требовать признания права муниципальной собственности на неё.
3. И только когда квартира официально перейдёт в муниципальную собственность, муниципалитет сможет выставить её на торги или продать вам. Никакого преимущественного права у соседей на выкуп чужой бесхозяйной квартиры законом не предусмотрено. Покупка возможна будет на общих основаниях.
Вариант 2. Квартира как выморочное или неиспользуемое муниципальное имущество
Этот вариант намного ближе к вашей реальной ситуации. Информация о несовершеннолетнем сироте, который там зарегистрирован и стоит в очереди на жильё, является важнейшей.
— Статус «прописки»: Сама по себе регистрация по месту жительства не делает человека собственником. Она лишь подтверждает право пользования. Если квартира не приватизирована и у неё нет другого собственника, она, скорее всего, относится к муниципальному жилищному фонду.
— Жилищные права сироты: Тот факт, что ребёнок стоит на учёте, говорит о том, что он нуждается в жилье. Более того, если квартира предоставлялась его родителям (которые, вполне возможно, утратили родительские права или умерли), он мог сохранить право пользования ею. Законодательство о детях-сиротах направлено на сохранение за ними закреплённого жилья.
— Механизм принуждения собственника: Если квартира действительно числится за муниципалитетом, хотя администрация это и отрицает, следует ссылаться на ст. 293 Гражданского кодекса РФ. Она позволяет требовать продажи с публичных торгов жилого помещения, если собственник использует его не по назначению, систематически нарушает права соседей или бесхозяйственно с ним обращается, допуская его разрушение.
Ваш порядок действий должен выглядеть так:
1. Направьте в местную администрацию заявление с требованием провести обследование пустующей квартиры и принять меры к её ремонту, так как она разрушается и нарушает ваши права.
2. Если реакции нет, вы вправе обратиться в суд с иском к администрации (как к предполагаемому собственнику) о понуждении к продаже квартиры с публичных торгов на основании ст. 293 ГК РФ.
3. Купить эту квартиру вы сможете, участвуя в торгах на общих основаниях.
Что нужно сделать в первую очередь
Прежде чем говорить о выкупе, необходимо получить ответ на главный вопрос: кто же всё-таки является собственником квартиры? Без этого дальнейшие действия бессмысленны.
Вам нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на эту квартиру. Это можно сделать через сайт Росреестра, портал «Госуслуги» или в любом отделении МФЦ. В выписке в строке «Правообладатель» вы увидите, кому принадлежит квартира. Это и определит вашу стратегию:
· Если собственник — физическое лицо, то обсуждать выкуп нужно с ним или его наследниками.
· Если муниципалитет (или иной государственный орган) — ваш путь лежит через администрацию.
· Если сведения о собственнике отсутствуют — тогда можно подавать заявление о признании объекта бесхозяйным.
Параллельно со сбором информации о собственнике вам стоит обратиться в орган опеки и попечительства и прокуратуру. Сообщите им, что по адресу, где зарегистрирован ребёнок-сирота, жильё разрушается и создаёт угрозу, а его законные права не обеспечиваются.
Только имея на руках точные данные из ЕГРН и понимая реакцию надзорных органов, вы сможете предметно говорить о выкупе.
Если Вам требуется дополнительный правовой анализ Вашей ситуации, либо необходима помощь в составлении документов, Вы можете написать мне в чат. Услуги в чате платные.
С уважением,
Адвокат Середа Михаил Юрьевич
Воронежская областная коллегия адвокатов.
