Здравствуйте. Ситуация серьёзная, и вот что здесь важно понимать с правовой точки зрения. Сделка, совершённая с вашей долей, когда вам было 9 лет, по ст. 172 ГК РФ является ничтожной: малолетний (до 14 лет) не может совершать сделки с недвижимостью самостоятельно, а законный представитель — родитель — обязан был получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на любое отчуждение имущества ребёнка. Если такого разрешения не было, сделка ничтожна с момента совершения независимо от того, кто сейчас числится собственником или залогодержателем. Обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу неизвестного вам лица — это отдельная проблема. Скорее всего, это означает, что квартира была передана кому-то с условием расчёта, расчёт не состоялся, и залог возник автоматически в пользу продавца по той сделке. Именно поэтому квартира сейчас числится на вас, но с обременением. Ключевой вопрос для дальнейших действий: есть ли у вас или у мамы документы той сделки — договор купли-продажи доли, разрешение органа опеки, акт приёма-передачи. Если разрешения опеки не было, это основание для признания сделки ничтожной через суд и одновременного погашения записи об ипотеке в ЕГРН. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий ничтожной сделки — 3 года, однако для лиц, чьи права нарушены в малолетнем возрасте, этот срок исчисляется с момента, когда они узнали или должны были узнать о нарушении, что существенно расширяет ваши возможности. Для предметного анализа понадобятся выписка из ЕГРН с полной историей переходов права, документы той давней сделки (если сохранились), сведения об органе опеки, выдававшем или не выдававшем разрешение, и данные о лице, в пользу которого установлена ипотека — их можно получить из расширенной выписки.
