Добрый день!
В настоящее время выкуп жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования города Москвы, как правило, невозможен. Законодательство и правоприменительная практика не предусматривают автоматического права выкупа таких помещений нанимателями. Исключения крайне редки и возможны только в особых случаях, прямо предусмотренных законом или решениями органов исполнительной власти.Правовое обоснование: Жилищный кодекс РФ (ст. 92-93): Жилищный фонд коммерческого использования — это жилые помещения, предоставляемые по договорам найма гражданам за плату, не относящиеся к социальному найму.Право приватизации (выкупа на льготных или безвозмездных условиях) распространяется только на жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма (ст. 2, 4 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», ст. 1, 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»).На коммерческий наем приватизация не распространяется.
Закон города Москвы от 14.06.2006 № 29 «О жилищном фонде города Москвы»: Жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования предоставляются гражданам на основании договора найма, но права на выкуп или приватизацию не предоставляют.
Постановление Правительства Москвы от 24.10.2006 № 883-ПП: Регламентирует порядок предоставления и использования жилых помещений коммерческого найма, без указания на возможность их выкупа нанимателями.
Судебная практика: Суды, как правило, отказывают в удовлетворении требований о предоставлении права выкупа жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма (см. апелляционные определения Мосгорсуда по аналогичным делам).
Возможные варианты исхода:
Обычный случай:
Выкуп невозможен, так как не предусмотрен законом.
Исключения:
Если орган исполнительной власти (например, ДГИ Москвы) примет специальное решение о продаже конкретного помещения конкретному нанимателю (это крайне редкая практика).Если в условиях договора найма или в индивидуальном акте прямо предусмотрено право выкупа (практически не встречается).Если помещение переводится в категорию, подлежащую приватизации, либо меняется статус договора (например, на социальный найм) — тогда возможна приватизация на общих основаниях, но это требует отдельного административного процесса и соответствующих оснований.
Пошаговый алгоритм действий: Проверьте условия вашего договора — есть ли в нем пункт о праве выкупа.Запросите у ДГИ Москвы письменное мотивированное решение об отказе (если еще не получали).Обратитесь за разъяснением причин отказа — в письменном виде (ст. 10 ФЗ «Об обращениях граждан»).
Проверьте, не изменился ли статус помещения (не переведено ли оно в другой вид жилищного фонда).Если есть основания полагать, что ваши права нарушены (например, помещение должно было быть предоставлено по соцнайму), обратитесь в суд с иском о признании права на заключение договора социального найма.Если есть основания для обжалования отказа — подайте жалобу в вышестоящий орган или в суд (Кодекс административного судопроизводства РФ, ст. 218).
Сроки:
Ответ на обращение — 30 дней (ст. 12 ФЗ «Об обращениях граждан»).Срок обжалования отказа — 3 месяца с момента, когда узнали о нарушении (ст. 219 КАС РФ).
Документы:
Договор найма.Заявление в ДГИ.Ответы ДГИ.Документы, подтверждающие право на помещение, основания предоставления и т.д.Орган/инстанция: Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ).Суд общей юрисдикции (по месту нахождения жилого помещения).
Риски и последствия бездействия: Право на выкуп не возникнет автоматически.Пропуск срока для обжалования — невозможность восстановить нарушенное право.Дальнейшее проживание будет возможно только на условиях коммерческого найма (с возможным повышением платы или расторжением договора).
Итог:
В большинстве случаев выкуп жилого помещения по договору коммерческого найма невозможен. Исключения из этого правила крайне редки. Рекомендую запросить у ДГИ мотивированный отказ и рассмотреть, не нарушены ли ваши права при предоставлении жилья, а также следить за изменениями законодательства или программами города Москвы, которые могут предусматривать иные возможности.
