217.1 НК РФ (исчисление срока владения жильём с даты полной оплаты пая) на жилые помещения, приобретённые

Question

Тема: Разъяснение абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ о сроке владения жильём, приобретённым в ЖНК. Мной была приобретена квартира по договору на приобретение жилья посредством накопления пая и полностью выплачен пай в ЖНК. Для определения необходимости уплаты НДФЛ - согласно абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ - при продаже жилья, купленного по договору с жилищно- строительным кооперативом (ЖСК), минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты пая. Прямого указания на жилищно- накопительные кооперативы (ЖНК) в статье нет. Однако по своей правовой природе ЖНК это также потребительский кооператив для удовлетворения жилищных потребностей, где право собственности возникает у пайщика только после полной выплаты пая (аналогично ЖСК). Также в Уставе нашего ЖНК указано - Кооператив создан для привлечения и использования Кооперативом денежных средств граждан - членов Кооператива и иных привлеченных Кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам Кооператива. На основании ст. 34.2 НК РФ прошу дать разъяснение: Распространяется ли правило абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ (исчисление срока владения жильём с даты полной оплаты пая) на жилые помещения, приобретённые физическими лицами в жилищно- накопительных кооперативах (ЖНК), по аналогии с жилищно- строительными кооперативами (ЖСК)?

Кристина Левитская · Answer

Здравствуйте! Ваш запрос о толковании налоговой нормы — абсолютно верный шаг, чтобы избежать претензий ФНС в будущем. Проанализировав законодательство и официальные разъяснения, должен вас предостеречь: в настоящее время Минфин РФ не распространяет льготу, установленную для ЖСК, на ЖНК. Вот почему ваша просьба о применении аналогии, скорее всего, не будет удовлетворена. Разная правовая природа кооперативов Основная проблема — в несовпадении юридической сути этих двух видов кооперативов. Несмотря на общую цель (удовлетворение потребностей в жилье), с точки зрения закона это разные структуры . Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) создается для строительства конкретного жилого дома и последующей передачи квартир пайщикам. Пайщик с самого начала знает, какая именно квартира будет его. Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) — это, по сути, «общая касса» для накопления средств, а затем покупки или строительства жилья для пайщиков. Пайщик не привязан к конкретному объекту до момента его приобретения кооперативом. Ваш Устав это подтверждает: кооператив создан для привлечения средств и приобретения жилья. Позиция Минфина: никакой аналогии Минфин в своих разъяснениях, касающихся абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ, всегда говорит исключительно о ЖСК, а не о ЖНК. В одном из последних писем ФНС прямо указано, что норма применяется, «если квартира приобретена налогоплательщиком по договору об участии в ЖСК» . Поскольку закон прямо не упоминает ЖНК, а Минфин придерживается строгой позиции, попытка применить аналогию практически гарантированно приведет к отказу. Безопаснее всего для вас — исчислять минимальный срок владения (5 лет) с даты регистрации права собственности в ЕГРН . Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении документов, можете обратиться в мой чат — pravoved.ru/lawyer/4449526/

Михаил Погодин · Answer

Здравствуйте. Вопрос о распространении абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ на ЖНК действительно спорный — прямой нормы нет, а налоговые органы трактуют подобные пробелы по-разному. Шансы на благоприятное толкование есть, но зависит от позиции конкретной инспекции и наличия разъяснений Минфина именно по ЖНК. Возьмусь под ключ — платно. Напишите в личку, обсудим тариф.