Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

244 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
244 юриста сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Законность передачи земель с/х назначения в субаренду

Когда имеется много претендентов на заключение договоров субаренды ЗУ с/х назначения которые находятся в государственной собственности и до настоящего времени не разграничены, находятся в аренде производственного сельхозкооператива который не имеет возможности самостоятельно обрабатывать всю землю, в таком случае должны обязательно или нет проводиться торги (конкурс, аукцион) по продаже права на заключение договоров субаренды в соответствии норм земельного законодательства, ГК РФ и ФЗ "О защите конкуренции"? Земельные участки подлежащие к передаче в субаренду по своей ценности разные, есть поливные участки земли, а есть и на богаре (т.е. не поливные), поэтому должны быть обеспечены равные условия всем претендентам и ни каких ограничений конкуренции не должно быть допущено.

05 Июля 2014, 16:43, вопрос №493825 Юрий, г. Ростов-на-Дону
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (17)

  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Добрый день Юрий

    Земельный участок уже передан в аренду, поэтому считаю что проводится торги не должны.

    В соответствии со ст.22 Земельного кодекса передача в субаренду не требует проведения торгов.

    6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
    9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.



    05 Июля 2014, 20:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Необходимо ознакомится с Уставом кооператива (либо другими распоряжениями/положениями по деятельности), возможно в нем есть указание на сделки требующие проведения торгов.

    По собственной инициативе кооператив, конечно, может торги провести, чтобы получить максимальную стоимость субаренды. Тогда надо смотреть положение о проведении торгов кооператива.

    В дополнение к первому ответу — арендатору достаточно уведомить собственника о заключении договора субаренды (если иное не предусмотрено договором аренды):

    Пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11:

    При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

    Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а виных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.


    05 Июля 2014, 20:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Смирнова Марина Владимировна

    Уважаемый Юрий! Передача земель с/х назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N
    101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с
    изменениями и дополнениями)
    Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12127542/#ixzz36cGUUIw9

    Так, в статье 10 «Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду
    земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,
    находящихся в государственной или муниципальной собственности» указано:

    1. Земельные участки из земель

    сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или
    муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим
    лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

    Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.
    2. Передача в аренду находящихся в

    государственной или муниципальной собственности земельных участков из
    земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке,
    установленном статьей 34
    Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только
    одно заявление о передаче земельных участков из земель
    сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и
    заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для
    такой передачи земельных участков в средствах массовой информации,
    определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о
    передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в
    течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные
    заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи,
    предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

    В случае, если подано

    два и более заявлений о передаче земельных участков из земель
    сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки
    предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

    3. Организация и проведение торгов (конкурсов,

    аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного
    назначения, а также права на заключение договоров аренды таких
    земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

    Информация об изменениях:

    Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ в пункт 4 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 июля 2011 г.

    См. текст пункта в предыдущей редакции
    Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12127542/2/#block_200#ixzz36cG2rfEY

    На основании ст.22 Земельного кодекса РФ «Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых
    экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать
    арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора
    аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка
    при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не
    предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права
    арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. (в
    ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)».

    Следовательно, арендатор решает самостоятельно, без торгов, кому передать земельный участок в субаренду, единственным ограничением являются пределы срока договора аренды, в течении которого субарендатор реализует свои права (все права арендатора) на земельный участок.

    С уважением, Марина.

    05 Июля 2014, 20:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Козлов Вячеслав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

    Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса РФ корреспондируется с вышеуказанной нормой Земельного кодекса РФ, указывая, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

    Таким образом, законодатель в отношении вопросов распоряжения земельными участками установил приоритет земельного законодательства над гражданским.

    Возможность передачи земельных участков в субаренду предусмотрена пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

    Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

    Особенности передачи в субаренду земельного участка, находящегося в государственной собственности определены в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, где указано, что 

    при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать его в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления.

    Таким образом, если договор аренды земельных участков, заключен с кооперативом на срок более пяти лет, кооператив вправе самостоятельно передать его в субаренду. В этом случае арендодатель не может никак повлиять на данный вопрос. Ответственность по договору аренды перед арендодателем будет нести арендатор.

    Указания на то, что передача в субаренду земельного участка должна осуществляться на торгах данная норма не содержит.

    В соответствии с подпунктом 16 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» не требуется проведение конкурсов и аукционов в случае, если

    передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.

    В то же время в соответствии с пунктом 2 данной статьи

    указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексомРоссийской Федерации, Леснымкодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

    Резюмируя вышесказанное, в случае если земельные участки предоставлены сельхозкооперативу по договору аренды на срок более пяти лет, данная организация вправе самостоятельно решать вопросы по передаче земельных участков в субаренду и по условиям такой передачи. Нормы, которая бы обязывала в данном случае арендатора государственных земель проводить торги законодательство РФ не содержит. 

    Если арендатор захочет, он может провести торги, руководствуясь статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ.

    06 Июля 2014, 09:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Козлов Вячеслав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    В дополнение к вышесказанному хотелось бы отметить, что арендодатель не может обязать арендатора сдавать земельные участки в субаренду. Данный вопрос арендатор решает исключительно по своему усмотрению. В случае, если арендатор не использует земли в соответствии с их целевым назначением, арендодатель может попытаться расторгнуть договор аренды в судебном порядке. В этом случае у арендодателя должны быть соответствующие подтверждающие документы, в том числе, материалы проверок контролирующих органов, постановления о привлечении к административной ответственности по статье 8.8 Кодекса об административных правонарушениях.

    1.1. Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом административного правонарушения, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц — от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом административного правонарушения, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом административного правонарушения, но не менее двухсот тысяч рублей.

    06 Июля 2014, 09:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Козлов Вячеслав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Из своей практики могу добавить, что я сам неоднократно оформлял договоры субаренды государственных земель и договоры переуступки прав по договорам аренды (перенайм). Данные сделки проходили регистрацию в Росреестре, прокуратура проводила проверки и никаких нарушений законодательства выявлено не было.

    Нормы о необходимости проведения торгов при предоставлении государственных земель в аренду применяются только при заключении основного договора аренды. Все дальнейшие действия с арендованными участками арендатор осуществляет самостоятельно. Нормы я выше указал.

    06 Июля 2014, 09:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Таким образом, законодатель в отношении вопросов распоряжения земельными участками установил приоритет земельного законодательства над гражданским.! Хотя св ст. 615 ГК РФ указано, что передача ЗУ в суббаренду осуществляется также как и в аренду. Условия предоставления ЗУ из земель с/х назначения определены ст. 82 ЗК РФ и устанавливаются ФЗ №101 "Об обороте земель с/х назначения", ст. 10 (п.п.1. 2) которого указывают только на торги когда имеются более одного претендента на каждый ЗУ. Сельхозкооператив только в конце 2013 г. по иску Местной районной администрации и по решению АС переоформил право бессрочного пользования ЗУ на право аренды, который к тому же ещё не зарегистрирован в росеестре в установленном порядке. В соответствии с подпунктом 16 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» не требуется проведение конкурсов и аукционов в случае, если передаваемое в субаренду ли в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов. Как сказано выше торгов не было, зато желающих получить ЗУ в субаренду множество, и как быть в этой ситуации? Ст. 15 ФЗ "О защите конкуренции" устанавливает запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействия) органов исполнительной власти разных уровней, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Мы также имеем Разъяснения ФАС РФ по применению ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ "О защите конкуренции от 30.03.2012 г. Что же делать в данной ситуации? Имеется ли уже судебная практика по данному вопросу? Считаю что вопрос можно в данном случае разрешить только через проведение торгов (аукцион, конкурс). К передаче в субаренду предлагаются несколько десятков ЗУ (около 50-ти ЗУ!!!!) находящихся в аренде СХПК.

    06 Июля 2014, 13:03
  • Адвокат - Карху Борис
    получен
    гонорар
    25%
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Смотрим Земельный кодекс России, ст. 22, пункт 5:

    Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

    пункт 9 ст. 22

    При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ)

    Следовательно, Вы имеете право передавать ЗУ С/Х в субаренду с учетом условий основного договора аренды (разрешение на субаренду при отсутствии запрещения субаренды в договоре аренды).

    Теперь по торгам: 

    Ст. 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что торги (конкурсы, аукционы) должны быть проведены при первоначальной передаче в аренду ЗУ (когда выступает государство/муниципалитет и потенциальные арендаторы), в Ваша случае речь идет о субаренде, поэтому ст. 10 к Вашим действиям (передача в субаренду) не относится.

    Таким образом, торги Вы можете не проводить.

    НО:

    В соответствии с ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», ст. 3 «Сельскохозяйственный производственный кооператив»:
    1. Сельскохозяйственным производственным кооперативом признается сельскохозяйственный кооператив, созданный гражданами для совместной деятельности по производству, переработке и сбыту сельскохозяйственной продукции, а также для выполнения иной не запрещенной законом деятельности, основанной на личном трудовом участии членов кооператива.

    при этом, ст. 7. Государство и кооперативы

    1. Государство стимулирует создание и поддерживает деятельность кооперативов путем выделения им средств из федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации для приобретения и строительства перерабатывающих и обслуживающих предприятий, создания кредитных и страховых кооперативов на основании разработанных планов и прогнозов развития территорий и целевых программ, осуществляет научное, кадровое и информационное обеспечение.

    base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=156122

    если Вашему кооперативу была выделена хоть 1 копейка из бюджета любого уровня, то тогда торги следует проводить, ибо в дело вступает Федеральный закон №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», который в обязательном порядке устанавливает проведение торгов (аукционов и пр). 

    Второе, ст. 19 Закона «О сельскохозяйственной кооперации» Структура органов управления кооперативом
    1. Управление кооперативом осуществляют общее собрание членов кооператива (собрание уполномоченных), правление кооператива и (или) председатель кооператива, наблюдательный совет кооператива, создаваемый в потребительском кооперативе в обязательном порядке, в производственном кооперативе в случае, если число членов кооператива составляет не менее 50.

    Статья 20. Полномочия общего собрания членов кооператива

    1. Общее собрание членов кооператива является высшим органом управления кооперативом и полномочно решать любые вопросы, касающиеся деятельности кооператива, в том числе отменять или подтверждать решения правления и (или) председателя кооператива и наблюдательного совета кооператива.(в ред. Федерального закона от 11.06.2003 N 73-ФЗ) 

    2. К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся рассмотрение и принятие решений по следующим вопросам: 

    6) отчуждение земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива;(пп. 6 в ред. Федерального закона от 11.06.2003 N 73-ФЗ)

    base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=156122

    поэтому целесообразно рассмотреть:

    1. Наличие в кооперативе бюджетного финансирования, если есть — то торги обязательны

    2. Если нет, то

    — общее собрание кооператива (а не правление) должно решить возможность сдачи в субаренду земельного участка, условия его сдачи в субаренду (торги или нет)

    в последующем указанные действия исключат обвинение в коррупции, «распродажу/разбазаривание» земли и пр.

    06 Июля 2014, 12:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Карху Борис
    получен
    гонорар
    25%
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    В соответствии с подпунктом 16 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» не требуется проведение конкурсов и аукционов в случае, если передаваемое в субаренду ли в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов. Как сказано выше торгов не было, зато желающих получить ЗУ в субаренду множество, и как быть в этой ситуации? Ст. 15 ФЗ «О защите конкуренции» устанавливает запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействия) органов исполнительной власти разных уровней, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Мы также имеем Разъяснения ФАС РФ по применению ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ «О защите конкуренции от 30.03.2012 г. Что же делать в данной ситуации? Имеется ли уже судебная практика по данному вопросу

    Юрий

    Полагаю, что торги надо будет проводить, хотя закон разрешает их не проводить (с учетом моего поста, размещенного ранее). Проводить именно потому, чтобы избежать:

    — многочисленных заявлений в адрес ФАС, прокуратуры и пр. о нарушениях „прав“ потенциальных арендаторов

    — многочисленных проверок

    и главное — при проведении торгов будет выявлен наиболее лучший вариант субаренды (наиболее экономический выгодный)

    некоторое обобщение судебной практики вот здесь:

    rospravosudie.com/court-tambovskij-oblastnoj-sud-tambovskaya-oblast-s/act-105425592/

    и здесь

    kadastr61.ru/biblioteka/13-2011-07-07-05-59-29/1990-2013-01-24-07-10-30.html

    06 Июля 2014, 13:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Добрый день Юрий!

    Понимаю, что Вам хотелось бы, чтобы юристы указали Вам основания для проведения торгов. Но, к сожалению, таких оснований просто нет. Обязанность проводить торги на заключение договоров субаренды не установлена законодательством.

    Однако...

    Поскольку Вы уточнили, что кооператив оформил землю через суд в постоянное бессрочное пользовние

    по решению АС переоформил право бессрочного пользования ЗУ на право аренды

    Юрий

    то могу лишь уточнить, что в таком случае кооператив вообще не вправе передавать его в субаренду.

    Это следует из статьи 20 ЗК РФ

    4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением предоставления служебных наделов, предусмотренных пунктом 2 статьи 24 настоящего Кодекса.

    и п.24 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

    24. В силу статьи 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование.

    Пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

    В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

    Кроме того, статья 270 ГК РФ утратила силу (Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка). 

    Таким образом, еще раз подчеркну, что кооператив вообще не вправе передавать земельные участки в субаренду. Любые договора субаренды, заключенные кооперативом, не будут соответствовать закону и могут быть признаны недействительным по иску любого заинтересованного лица.


    07 Июля 2014, 02:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Козлов Вячеслав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Ст. 15 ФЗ «О защите конкуренции» устанавливает запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействия) органов исполнительной власти разных уровней, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Мы также имеем Разъяснения ФАС РФ по применению ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ «О защите конкуренции от 30.03.2012 г. Что же делать в данной ситуации?

    Юрий

    Здравствуйте!

    Как я указывал выше, в соответствии с пунктом 2 статьи 17.1. Федерального закона „О защите конкуренции“ указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Соответственно, вопросы передачи земельных участков в аренду, либо в субаренду нормами статьи 17.1 не регулируются.

    Кооператив переоформил свое право постоянного (бессрочного) пользования, руководствуясь нормами Федерального закона „О введении в действие Земельного кодекса РФ“. Проведение торгов в этом случае не требовалось.

    В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ

    договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    Вы указывает, что договор аренды в н.в. не прошел регистрацию в Росреестре в установленном порядке, поэтому кооператив не вправе передавать участки в субаренду до государственной регистрации договора аренды.

    Вопросы передачи земельных участков в субаренду арендатор вправе решать самостоятельно, в том числе, на торгах или без них.

    Администрация, как арендодатель, не может обязать кооператив проводить торги. 

    Комментарии по вопросу передачи в субаренду арендованных земельных участков давало Минэкономразвития РФ в своем письме (прилагается).


    • Письмо Минэкономразвития.docx
    07 Июля 2014, 08:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вячеслав! МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (в своём ПИСЬМЕ от 9 декабря 2009 г. N Д23-4168) просто прокомментировало п. 6 ст. 22 ЗК РФ : что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. То что передать имеет право понятно, но не понятна сама процедура передачи ЗУ в субаренду в соответствии норм ЗК РФ (п1, ст. 34). Согласно п. 2 ст. 10 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). В Разъяснениях ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ) и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (с учетом изменений, внесенных приказами ФАС России от 20.10.2011 N 732 и от 30.03.2012 N 203) в Разделе 10 "Заключение договора субаренды" сказано: что "В соответствии с пунктом 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 указанной части, передача указанного имущества в субаренду может осуществляться без проведения торгов.

    Согласно статье 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

    Таким образом, в случае, если не соблюдаются требования пункта 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, передача государственного или муниципального имущества в субаренду осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции". А это прямое указание на торги!!! Принципы управления и распоряжения ЗУ находящимися в государственной собственности, такие как эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких ЗУ с/х назначения указанные в ст. 34 ЗК РФ как Вы думете должны соблюдаться или нет?? Ведь претендентов на ЗУ, как я уже говорил очень много, все они местные и хорошо знают друг друга. Прошу у юридического сообщества ещё разъяснений по данному вопросу, поскольку претенденты на получение в субаренду ЗУ от арендатора СХПК который переоформил право бессрочного пользования землёй на право аренды и в дальнейшем стремиться передавать землю в субаренду на принципах кто ему лично нравится и выгоден - готовы вступить с СХПК в судебную тяжбу для защиты своих законных прав в полоть до Конституционного Суда РФ.

    09 Июля 2014, 11:43
  • Адвокат - Карху Борис
    получен
    гонорар
    25%
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Прошу у юридического сообщества ещё разъяснений по данному вопросу, поскольку претенденты на получение в субаренду ЗУ от арендатора СХПК который переоформил право бессрочного пользования землёй на право аренды и в дальнейшем стремиться передавать землю в субаренду на принципах кто ему лично нравится и выгоден — готовы вступить с СХПК в судебную тяжбу для защиты своих законных прав в полоть до Конституционного Суда РФ.

    Юрий

    Алгоритм действий прост:

    1. Написать письмо в адрес владельца з/у о разрешении передать з/у в субаренду.

    2. Получить такое разрешение

    3. Разработать конкурсную документацию по субаренде — кто и как может выиграть, какие условия и пр. Создать приказом конкурсную комиссию

    4. Объявить о проведении конкурса, обязательно в местной газете информацию тоже.

    5. Провести конкурс

    6. Объявить победителя

    7. Заключить договор субаренды

    09 Июля 2014, 11:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Козлов Вячеслав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Юрий, добрый день!

    Исходя из дискуссии, которая развернулась по Вашему вопросу, я вижу, что Вы категорически не хотите соглашаться с очевидными нормами, которые я приводил в своих комментариях и пытаетесь добиться от участников дискуссии поддержки Вашего мнения...

    Я по-прежнему считаю, что обязать кооператив передать землю в субаренду на торгах нельзя, это исключительно его право как арендатора, подтвержденное п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ.

    Приведенные Вами нормы ФЗ «О защите конкуренции» в данном случае не работают. Ссылку на пункт ст. 17.1, который это подтверждает, я также указывал.

    Можно, конечно, при наличии ресурса понудить арендатора сделать все что угодно, но законность данных действий будет под большим вопросом.
    Все потенциальные субарендаторы могут обращаться в суд, но, я полагаю, что перспектив у данного процесса немного.

    Другого законодательства, к сожалению, нет. Но может быть Вы действительно дойдете до Конституционного суда и скорректируете существующие нормы…
     

    09 Июля 2014, 13:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вячеславу Козлову.

    "Другого законодательства, к сожалению, нет. Но может быть Вы действительно дойдете до Конституционного суда и скорректируете существующие нормы…" До Конституционного суда путь далёк и тернист, если потребуется обязательно дойдём и до него. Вопрос для нас с передачей ЗУ в субаренду очень сложный и запутан руководством СХПК до такой степени, что они на запрос арендодателя в лице местной администрации муниципального района предоставить сведения о переданных уже СХПК в так называемую субаренду ЗУчастков (хотя сам договор аренды ещё не заключён) не предоствляют таких сведений. Земля уже практически вся роздана, только не известно кому и сколько. Аредодатель делает запрос с целью установления в договоре аренды ограничений которые он вправе установить. По всему видно, что землю СПК раздал не законно, причём выходцам из других поселений, большинство местных жителей станицы остались за бортом, что очевидно и привёдёт к социальной напряжённости и к "партизанской войне" за свою землю, за землю ассоциированных членов кооператива.

    Нет времени для полного отета-предложения. Вернусь с работы продолжу тему, прикреплю специальный файл.

    09 Июля 2014, 14:28
  • Адвокат - Карху Борис
    получен
    гонорар
    25%
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Я по-прежнему считаю, что обязать кооператив передать землю в субаренду на торгах нельзя

    Козлов Вячеслав

    вопрос коллеге — а что организовать в данном случае торги запрещено законом? Почему нельзя торги то? Поясните пожалуйста

    09 Июля 2014, 14:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Козлов Вячеслав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    вопрос коллеге — а что организовать в данном случае торги запрещено законом? Почему нельзя торги то? Поясните пожалуйста

    Карху Борис

    Если Вы посмотрите мои комментарии, Вы увидите, что я не говорил, что в этой ситуации торги запрещены. Если арендатор хочет, он может организовать торги в соответствии с нормами ГК РФ. Арендодатель не может обязать арендатора такие торги проводить.

    Юрий, насколько я понял из переписки, представляет интересы арендодателя и хочет найти нормативное обоснование для организации торгов по передаче земельных участков в субаренду. Я такого обоснования в данной ситуации не вижу.

    Это мое мнение. Буду признателен, если меня поправят со ссылками на нормативные акты. Мне это очень пригодится в практике.

    09 Июля 2014, 15:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Козлов Вячеслав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Вопрос для нас с передачей ЗУ в субаренду очень сложный и запутан руководством СХПК до такой степени, что они на запрос арендодателя в лице местной администрации муниципального района предоставить сведения о переданных уже СХПК в так называемую субаренду ЗУчастков (хотя сам договор аренды ещё не заключён) не предоствляют таких сведений. Земля уже практически вся роздана, только не известно кому и сколько. Аредодатель делает запрос с целью установления в договоре аренды ограничений которые он вправе установить. По всему видно, что землю СПК раздал не законно, причём выходцам из других поселений, большинство местных жителей станицы остались за бортом, что очевидно и привёдёт к социальной напряжённости и к «партизанской войне» за свою землю, за землю ассоциированных членов кооператива.

    Юрий

    Как мы уже обсуждали ранее, если договор аренды не зарегистрирован, то раздать землю в субаренду на законных основаниях кооператив не мог. Здесь можно привлечь органы земельного контроля и провести проверку новых землепользователей, которые получили участки в «субаренду», на основании каких документов они пользуются землей...

    Если договор зарегистрируют и кооператив начнет передавать участки в субаренду третьим лицам на срок более 1 года, информация об этом будет в Росреестре.

    09 Июля 2014, 15:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Не очень понимаю, как можно давать советы по заключению договоров субаренды в данном случае. 

    Вроде бы написал со ссылкой на ст.20 ЗК РФ и Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», что кооператив вообще не вправе заключать договора субаренды и передавать земельный участок (участки), находящиеся в бессрочном пользовании.

    Договор не соответствующий закону может быть признан недействительным по иску заинтересованного лица. В данном случае в порядке статьи 168 ГК РФ.

    Клиент с большим трудом заставит/вынудит заключить с ним договор субаренды, вложит деньги в землю и закупку оборудования, а через год муниципалитет/прокуратура/росреестр подадут исковое заявление и договор будет признан недействительным с применением последствий недействительности сделки. И что — клиент все потеряет?

    В данном случае заключение договора субаренды — неоправданный риск.

    Ну хотя бы заключение договора о совместной деятельности/инвестиционного договора/простого товарищества. Но никак не договор субаренды.

     

    09 Июля 2014, 15:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    В силу ст. 615 ГК РФ



    1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в
    соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не
    определены, в соответствии с назначением имущества.



    2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать
    арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и
    обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять
    арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные
    права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
    товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если
    иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми
    актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по
    договору перед арендодателем остается арендатор.



    Договор субаренды не может быть заключен на срок,
    превышающий срок договора аренды.



    К договорам субаренды применяются правила о договорах
    аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.



    3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с
    условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право
    потребовать расторжения договора и возмещения убытков.



    То есть, Арендатор
    обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора
    аренды и не Имеет право без
    согласия арендодателя, если в договоре аренды имеется условие.



    Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса передача арендатором земельного
    участка своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу может
    осуществляться посредством передачи арендных прав в залог


    Арендатор земельного участка, за исключением
    резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе
    передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка
    третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и
    внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или
    общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока
    договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка
    при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не
    предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды
    земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного
    участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение
    нового договора аренды земельного участка не требуется.



    (в ред. Федерального
    закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)



    6. Арендатор земельного участка, за
    исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных
    участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в
    пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника
    земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды
    земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются
    все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.



    (в ред. Федерального
    закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)



    7. Земельный участок может быть передан в аренду для
    государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ
    на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах
    срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя
    привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в
    соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при
    проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного
    участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или)
    договором аренды земельного участка.



    8З).


    9. При
    аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
    собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет
    право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока
    договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому
    договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника
    земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора
    аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение
    установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не
    допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным
    законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного
    на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на
    основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного
    участка его арендатор

    15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ,
    предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока
    договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе
    отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве
    вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого
    взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия
    собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо
    руководствоваться следующим.



    Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК
    РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами
    особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности
    предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для
    передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного
    участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при
    применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника
    земельного участка, если иное не предусмотрено договором.



    При этом необходимо учитывать требования,
    установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
    «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому передача
    арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды
    земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного
    участка.



    16. Уведомление о передаче арендатором земельного
    участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть
    направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения
    соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей
    арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.



    Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ,
    такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель
    вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим
    убытков.



    17. В случае, когда в договоре аренды земельного
    участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на
    срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится
    условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу
    земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом,
    стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением
    пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).



    18. Рассматривая споры, вытекающие из договора
    аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
    собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в
    действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и
    обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без
    согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако
    арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия,
    по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору
    третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя



    {Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах,
    связанных с применением земельного законодательства» {КонсультантПлюс}}

    Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено
    право













    - «Арендатор имеет
    право:



    Таким образом, сейчас Вам следуетполучить



    -согласие
    арендодателя- может быть выражено в самом договоре.

    .



    Смогу оказать услугу по составлению Договора,

    C
    уважением Ф. Тамара




    21 Июля 2014, 19:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats