Законность передачи земель с/х назначения в субаренду

Question

Когда имеется много претендентов на заключение договоров субаренды ЗУ с/х назначения которые находятся в государственной собственности и до настоящего времени не разграничены, находятся в аренде производственного сельхозкооператива который не имеет возможности самостоятельно обрабатывать всю землю, в таком случае должны обязательно или нет проводиться торги (конкурс, аукцион) по продаже права на заключение договоров субаренды в соответствии норм земельного законодательства, ГК РФ и ФЗ "О защите конкуренции"? Земельные участки подлежащие к передаче в субаренду по своей ценности разные, есть поливные участки земли, а есть и на богаре (т.е. не поливные), поэтому должны быть обеспечены равные условия всем претендентам и ни каких ограничений конкуренции не должно быть допущено.

Эдуард Манюров · Answer

Добрый день Юрий Земельный участок уже передан в аренду, поэтому считаю что проводится торги не должны. В соответствии со ст.22 Земельного кодекса передача в субаренду не требует проведения торгов. 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Марина Смирнова · Answer

Уважаемый Юрий! Передача земель с/х назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями) Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12127542/#ixzz36cGUUIw9 Так, в статье 10 «Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности» указано: 1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи. 2. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). 3. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации. Информация об изменениях: Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ в пункт 4 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 июля 2011 г. См. текст пункта в предыдущей редакции Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12127542/2/#block_200#ixzz36cG2rfEY На основании ст.22 Земельного кодекса РФ «Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. (в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)». Следовательно, арендатор решает самостоятельно, без торгов, кому передать земельный участок в субаренду, единственным ограничением являются пределы срока договора аренды, в течении которого субарендатор реализует свои права (все права арендатора) на земельный участок. С уважением, Марина.

Вячеслав Козлов · Answer

Здравствуйте! В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса РФ корреспондируется с вышеуказанной нормой Земельного кодекса РФ, указывая, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Таким образом, законодатель в отношении вопросов распоряжения земельными участками установил приоритет земельного законодательства над гражданским. Возможность передачи земельных участков в субаренду предусмотрена пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Особенности передачи в субаренду земельного участка, находящегося в государственной собственности определены в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, где указано, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать его в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Таким образом, если договор аренды земельных участков, заключен с кооперативом на срок более пяти лет, кооператив вправе самостоятельно передать его в субаренду. В этом случае арендодатель не может никак повлиять на данный вопрос. Ответственность по договору аренды перед арендодателем будет нести арендатор. Указания на то, что передача в субаренду земельного участка должна осуществляться на торгах данная норма не содержит. В соответствии с подпунктом 16 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» не требуется проведение конкурсов и аукционов в случае, если передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части. В то же время в соответствии с пунктом 2 данной статьи указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексомРоссийской Федерации, Леснымкодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях. Резюмируя вышесказанное, в случае если земельные участки предоставлены сельхозкооперативу по договору аренды на срок более пяти лет, данная организация вправе самостоятельно решать вопросы по передаче земельных участков в субаренду и по условиям такой передачи. Нормы, которая бы обязывала в данном случае арендатора государственных земель проводить торги законодательство РФ не содержит. Если арендатор захочет, он может провести торги, руководствуясь статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ.

Борис Карху · Answer

Смотрим Земельный кодекс России, ст. 22, пункт 5: Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. пункт 9 ст. 22 При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами , в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления . Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ) Следовательно, Вы имеете право передавать ЗУ С/Х в субаренду с учетом условий основного договора аренды (разрешение на субаренду при отсутствии запрещения субаренды в договоре аренды). Теперь по торгам: Ст. 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что торги (конкурсы, аукционы) должны быть проведены при первоначальной передаче в аренду ЗУ (когда выступает государство/муниципалитет и потенциальные арендаторы), в Ваша случае речь идет о субаренде, поэтому ст. 10 к Вашим действиям (передача в субаренду) не относится. Таким образом, торги Вы можете не проводить. НО: В соответствии с ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», ст. 3 «Сельскохозяйственный производственный кооператив»: 1. Сельскохозяйственным производственным кооперативом признается сельскохозяйственный кооператив, созданный гражданами для совместной деятельности по производству, переработке и сбыту сельскохозяйственной продукции, а также для выполнения иной не запрещенной законом деятельности, основанной на личном трудовом участии членов кооператива. при этом, ст. 7. Государство и кооперативы 1. Государство стимулирует создание и поддерживает деятельность кооперативов путем выделения им средств из федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации для приобретения и строительства перерабатывающих и обслуживающих предприятий, создания кредитных и страховых кооперативов на основании разработанных планов и прогнозов развития территорий и целевых программ, осуществляет научное, кадровое и информационное обеспечение. base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=156122 если Вашему кооперативу была выделена хоть 1 копейка из бюджета любого уровня, то тогда торги следует проводить, ибо в дело вступает Федеральный закон №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», который в обязательном порядке устанавливает проведение торгов (аукционов и пр). Второе, ст. 19 Закона «О сельскохозяйственной кооперации» Структура органов управления кооперативом 1. Управление кооперативом осуществляют общее собрание членов кооператива (собрание уполномоченных), правление кооператива и (или) председатель кооператива, наблюдательный совет кооператива, создаваемый в потребительском кооперативе в обязательном порядке, в производственном кооперативе в случае, если число членов кооператива составляет не менее 50. Статья 20. Полномочия общего собрания членов кооператива 1. Общее собрание членов кооператива является высшим органом управления кооперативом и полномочно решать любые вопросы, касающиеся деятельности кооператива, в том числе отменять или подтверждать решения правления и (или) председателя кооператива и наблюдательного совета кооператива.(в ред. Федерального закона от 11.06.2003 N 73-ФЗ) 2. К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся рассмотрение и принятие решений по следующим вопросам: 6) отчуждение земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива;(пп. 6 в ред. Федерального закона от 11.06.2003 N 73-ФЗ) base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=156122 поэтому целесообразно рассмотреть: 1. Наличие в кооперативе бюджетного финансирования, если есть — то торги обязательны 2. Если нет, то — общее собрание кооператива (а не правление) должно решить возможность сдачи в субаренду земельного участка, условия его сдачи в субаренду (торги или нет) в последующем указанные действия исключат обвинение в коррупции, «распродажу/разбазаривание» земли и пр.

Тамара Филатова · Answer

В силу ст. 615 ГК РФ 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. То есть, Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и не Имеет право без согласия арендодателя, если в договоре аренды имеется условие. Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса передача арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу может осуществляться посредством передачи арендных прав в залог Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. (в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ) 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. (в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ) 7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка. 8 З). 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатор 15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка. 16. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков. 17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ). 18. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя {Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» {КонсультантПлюс}} Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право - «Арендатор имеет право: Таким образом, сейчас Вам следует получить -согласие арендодателя- может быть выражено в самом договоре. . Смогу оказать услугу по составлению Договора, C уважением Ф. Тамара