8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Законность передачи земель с/х назначения в субаренду

Когда имеется много претендентов на заключение договоров субаренды ЗУ с/х назначения которые находятся в государственной собственности и до настоящего времени не разграничены, находятся в аренде производственного сельхозкооператива который не имеет возможности самостоятельно обрабатывать всю землю, в таком случае должны обязательно или нет проводиться торги (конкурс, аукцион) по продаже права на заключение договоров субаренды в соответствии норм земельного законодательства, ГК РФ и ФЗ "О защите конкуренции"? Земельные участки подлежащие к передаче в субаренду по своей ценности разные, есть поливные участки земли, а есть и на богаре (т.е. не поливные), поэтому должны быть обеспечены равные условия всем претендентам и ни каких ограничений конкуренции не должно быть допущено.

05 июля 2014, 13:06, Юрий, г. Ростов-на-Дону
Эдуард Манюров
Эдуард Манюров
Юрист, г. Казань

Добрый день Юрий

Земельный участок уже передан в аренду, поэтому считаю что проводится торги не должны.

В соответствии со ст.22 Земельного кодекса передача в субаренду не требует проведения торгов.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.


05 июля 2014, 17:25
1
0
1
0

Необходимо ознакомится с Уставом кооператива (либо другими распоряжениями/положениями по деятельности), возможно в нем есть указание на сделки требующие проведения торгов.

По собственной инициативе кооператив, конечно, может торги провести, чтобы получить максимальную стоимость субаренды. Тогда надо смотреть положение о проведении торгов кооператива.

В дополнение к первому ответу — арендатору достаточно уведомить собственника о заключении договора субаренды (если иное не предусмотрено договором аренды):

Пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11:

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а виных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.


05 июля 2014, 17:36

Добрый день Юрий!

Понимаю, что Вам хотелось бы, чтобы юристы указали Вам основания для проведения торгов. Но, к сожалению, таких оснований просто нет. Обязанность проводить торги на заключение договоров субаренды не установлена законодательством.

Однако...

Поскольку Вы уточнили, что кооператив оформил землю через суд в постоянное бессрочное пользовние

по решению АС переоформил право бессрочного пользования ЗУ на право аренды

Юрий

то могу лишь уточнить, что в таком случае кооператив вообще не вправе передавать его в субаренду.

Это следует из статьи 20 ЗК РФ

4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением предоставления служебных наделов, предусмотренных пунктом 2 статьи 24 настоящего Кодекса.

и п.24 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

24. В силу статьи 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Кроме того, статья 270 ГК РФ утратила силу (Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка).

Таким образом, еще раз подчеркну, что кооператив вообще не вправе передавать земельные участки в субаренду. Любые договора субаренды, заключенные кооперативом, не будут соответствовать закону и могут быть признаны недействительным по иску любого заинтересованного лица.


06 июля 2014, 23:24
Консультация юриста бесплатно
Марина Смирнова
Марина Смирнова
Юрист,

Уважаемый Юрий! Передача земель с/х назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N
101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с
изменениями и дополнениями)
Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12127542/#ixzz36cGUUIw9

Так, в статье 10 «Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,
находящихся в государственной или муниципальной собственности» указано:

1. Земельные участки из земель

сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим
лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.
2. Передача в аренду находящихся в

государственной или муниципальной собственности земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке,
установленном статьей 34
Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только
одно заявление о передаче земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и
заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для
такой передачи земельных участков в средствах массовой информации,
определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о
передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в
течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные
заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи,
предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В случае, если подано

два и более заявлений о передаче земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки
предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

3. Организация и проведение торгов (конкурсов,

аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения, а также права на заключение договоров аренды таких
земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ в пункт 4 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 июля 2011 г.

См. текст пункта в предыдущей редакции
Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12127542/2/#block_200#ixzz36cG2rfEY

На основании ст.22 Земельного кодекса РФ «Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых
экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать
арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора
аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка
при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не
предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права
арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. (в
ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)».

Следовательно, арендатор решает самостоятельно, без торгов, кому передать земельный участок в субаренду, единственным ограничением являются пределы срока договора аренды, в течении которого субарендатор реализует свои права (все права арендатора) на земельный участок.

С уважением, Марина.

05 июля 2014, 17:47
0
1
0
1
Вячеслав Козлов
Вячеслав Козлов
Юрист, г. Москва

Здравствуйте!

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса РФ корреспондируется с вышеуказанной нормой Земельного кодекса РФ, указывая, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, законодатель в отношении вопросов распоряжения земельными участками установил приоритет земельного законодательства над гражданским.

Возможность передачи земельных участков в субаренду предусмотрена пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Особенности передачи в субаренду земельного участка, находящегося в государственной собственности определены в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, где указано, что

при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать его в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, если договор аренды земельных участков, заключен с кооперативом на срок более пяти лет, кооператив вправе самостоятельно передать его в субаренду. В этом случае арендодатель не может никак повлиять на данный вопрос. Ответственность по договору аренды перед арендодателем будет нести арендатор.

Указания на то, что передача в субаренду земельного участка должна осуществляться на торгах данная норма не содержит.

В соответствии с подпунктом 16 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» не требуется проведение конкурсов и аукционов в случае, если

передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.

В то же время в соответствии с пунктом 2 данной статьи

указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексомРоссийской Федерации, Леснымкодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

Резюмируя вышесказанное, в случае если земельные участки предоставлены сельхозкооперативу по договору аренды на срок более пяти лет, данная организация вправе самостоятельно решать вопросы по передаче земельных участков в субаренду и по условиям такой передачи. Нормы, которая бы обязывала в данном случае арендатора государственных земель проводить торги законодательство РФ не содержит.

Если арендатор захочет, он может провести торги, руководствуясь статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ.

06 июля 2014, 06:11
0
0
0
0

В дополнение к вышесказанному хотелось бы отметить, что арендодатель не может обязать арендатора сдавать земельные участки в субаренду. Данный вопрос арендатор решает исключительно по своему усмотрению. В случае, если арендатор не использует земли в соответствии с их целевым назначением, арендодатель может попытаться расторгнуть договор аренды в судебном порядке. В этом случае у арендодателя должны быть соответствующие подтверждающие документы, в том числе, материалы проверок контролирующих органов, постановления о привлечении к административной ответственности по статье 8.8 Кодекса об административных правонарушениях.

1.1. Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом административного правонарушения, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц — от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом административного правонарушения, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом административного правонарушения, но не менее двухсот тысяч рублей.

06 июля 2014, 06:26

Из своей практики могу добавить, что я сам неоднократно оформлял договоры субаренды государственных земель и договоры переуступки прав по договорам аренды (перенайм). Данные сделки проходили регистрацию в Росреестре, прокуратура проводила проверки и никаких нарушений законодательства выявлено не было.

Нормы о необходимости проведения торгов при предоставлении государственных земель в аренду применяются только при заключении основного договора аренды. Все дальнейшие действия с арендованными участками арендатор осуществляет самостоятельно. Нормы я выше указал.

06 июля 2014, 06:33
Борис Карху
Борис Карху
Юрист,

Смотрим Земельный кодекс России, ст. 22, пункт 5:

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

пункт 9 ст. 22

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ)

Следовательно, Вы имеете право передавать ЗУ С/Х в субаренду с учетом условий основного договора аренды (разрешение на субаренду при отсутствии запрещения субаренды в договоре аренды).

Теперь по торгам:

Ст. 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что торги (конкурсы, аукционы) должны быть проведены при первоначальной передаче в аренду ЗУ (когда выступает государство/муниципалитет и потенциальные арендаторы), в Ваша случае речь идет о субаренде, поэтому ст. 10 к Вашим действиям (передача в субаренду) не относится.

Таким образом, торги Вы можете не проводить.

НО:

В соответствии с ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», ст. 3 «Сельскохозяйственный производственный кооператив»:
1. Сельскохозяйственным производственным кооперативом признается сельскохозяйственный кооператив, созданный гражданами для совместной деятельности по производству, переработке и сбыту сельскохозяйственной продукции, а также для выполнения иной не запрещенной законом деятельности, основанной на личном трудовом участии членов кооператива.

при этом, ст. 7. Государство и кооперативы

1. Государство стимулирует создание и поддерживает деятельность кооперативов путем выделения им средств из федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации для приобретения и строительства перерабатывающих и обслуживающих предприятий, создания кредитных и страховых кооперативов на основании разработанных планов и прогнозов развития территорий и целевых программ, осуществляет научное, кадровое и информационное обеспечение.

base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=156122

если Вашему кооперативу была выделена хоть 1 копейка из бюджета любого уровня, то тогда торги следует проводить, ибо в дело вступает Федеральный закон №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», который в обязательном порядке устанавливает проведение торгов (аукционов и пр).

Второе, ст. 19 Закона «О сельскохозяйственной кооперации» Структура органов управления кооперативом
1. Управление кооперативом осуществляют общее собрание членов кооператива (собрание уполномоченных), правление кооператива и (или) председатель кооператива, наблюдательный совет кооператива, создаваемый в потребительском кооперативе в обязательном порядке, в производственном кооперативе в случае, если число членов кооператива составляет не менее 50.

Статья 20. Полномочия общего собрания членов кооператива

1. Общее собрание членов кооператива является высшим органом управления кооперативом и полномочно решать любые вопросы, касающиеся деятельности кооператива, в том числе отменять или подтверждать решения правления и (или) председателя кооператива и наблюдательного совета кооператива.(в ред. Федерального закона от 11.06.2003 N 73-ФЗ)

2. К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся рассмотрение и принятие решений по следующим вопросам:

6) отчуждение земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива;(пп. 6 в ред. Федерального закона от 11.06.2003 N 73-ФЗ)

base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=156122

поэтому целесообразно рассмотреть:

1. Наличие в кооперативе бюджетного финансирования, если есть — то торги обязательны

2. Если нет, то

— общее собрание кооператива (а не правление) должно решить возможность сдачи в субаренду земельного участка, условия его сдачи в субаренду (торги или нет)

в последующем указанные действия исключат обвинение в коррупции, «распродажу/разбазаривание» земли и пр.

06 июля 2014, 09:41
0
0
0
0

В соответствии с подпунктом 16 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» не требуется проведение конкурсов и аукционов в случае, если передаваемое в субаренду ли в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов. Как сказано выше торгов не было, зато желающих получить ЗУ в субаренду множество, и как быть в этой ситуации? Ст. 15 ФЗ «О защите конкуренции» устанавливает запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействия) органов исполнительной власти разных уровней, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Мы также имеем Разъяснения ФАС РФ по применению ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ «О защите конкуренции от 30.03.2012 г. Что же делать в данной ситуации? Имеется ли уже судебная практика по данному вопросу

Юрий

Полагаю, что торги надо будет проводить, хотя закон разрешает их не проводить (с учетом моего поста, размещенного ранее). Проводить именно потому, чтобы избежать:

— многочисленных заявлений в адрес ФАС, прокуратуры и пр. о нарушениях „прав“ потенциальных арендаторов

— многочисленных проверок

и главное — при проведении торгов будет выявлен наиболее лучший вариант субаренды (наиболее экономический выгодный)

некоторое обобщение судебной практики вот здесь:

rospravosudie.com/court-tambovskij-oblastnoj-sud-tambovskaya-oblast-s/act-105425592/

и здесь

kadastr61.ru/biblioteka/13-2011-07-07-05-59-29/1990-2013-01-24-07-10-30.html

06 июля 2014, 10:22

Прошу у юридического сообщества ещё разъяснений по данному вопросу, поскольку претенденты на получение в субаренду ЗУ от арендатора СХПК который переоформил право бессрочного пользования землёй на право аренды и в дальнейшем стремиться передавать землю в субаренду на принципах кто ему лично нравится и выгоден — готовы вступить с СХПК в судебную тяжбу для защиты своих законных прав в полоть до Конституционного Суда РФ.

Юрий

Алгоритм действий прост:

1. Написать письмо в адрес владельца з/у о разрешении передать з/у в субаренду.

2. Получить такое разрешение

3. Разработать конкурсную документацию по субаренде — кто и как может выиграть, какие условия и пр. Создать приказом конкурсную комиссию

4. Объявить о проведении конкурса, обязательно в местной газете информацию тоже.

5. Провести конкурс

6. Объявить победителя

7. Заключить договор субаренды

09 июля 2014, 08:46
Тамара Филатова
Тамара Филатова
Юрист, г. Москва

В силу ст. 615 ГК РФ

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в
соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не
определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать
арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и
обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять
арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные
права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если
иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми
актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по
договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок,
превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах
аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с
условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

То есть, Арендатор
обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора
аренды и не Имеет право без
согласия арендодателя, если в договоре аренды имеется условие.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса передача арендатором земельного
участка своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу может
осуществляться посредством передачи арендных прав в залог


Арендатор земельного участка, за исключением
резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе
передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка
третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и
внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или
общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока
договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка
при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не
предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды
земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного
участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение
нового договора аренды земельного участка не требуется.


(в ред. Федерального
закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)


6. Арендатор земельного участка, за
исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных
участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в
пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника
земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды
земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются
все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.


(в ред. Федерального
закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)


7. Земельный участок может быть передан в аренду для
государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ
на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах
срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя
привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в
соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при
проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного
участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или)
договором аренды земельного участка.


8З).


9. При
аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет
право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока
договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому
договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника
земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора
аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение
установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не
допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным
законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного
на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на
основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного
участка его арендатор

15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ,
предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока
договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе
отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого
взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия
собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо
руководствоваться следующим.


Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК
РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами
особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности
предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для
передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного
участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при
применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника
земельного участка, если иное не предусмотрено договором.


При этом необходимо учитывать требования,
установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому передача
арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды
земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного
участка.


16. Уведомление о передаче арендатором земельного
участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть
направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения
соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей
арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.


Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ,
такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель
вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим
убытков.


17. В случае, когда в договоре аренды земельного
участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на
срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится
условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу
земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом,
стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением
пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).


18. Рассматривая споры, вытекающие из договора
аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в
действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и
обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без
согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако
арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия,
по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору
третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя


{Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах,
связанных с применением земельного законодательства» {КонсультантПлюс}}

Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено
право


- «Арендатор имеет
право:


Таким образом, сейчас Вам следуетполучить


-согласие
арендодателя- может быть выражено в самом договоре.

.


Смогу оказать услугу по составлению Договора,

C
уважением Ф. Тамара


21 июля 2014, 16:04
0
0
0
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
1700 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Возможно ли для земли с/х назначения изменить вид использования без изменения категории земли?
Согласно выписке из ЕГРН в отношении моего земельного участка установлена категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. После моего обращения в органы муниципальной власти было принято решение установить территориальную зону, включающую вид разрешенного использования с кодом 5.2 «Природно-познавательный туризм» с целью организации агротуризма (Постановление администрации Пермского муниципального района от 29.06.2018 № 325 «О подготовке проекта Правил землепользования и застройки Заболотского сельского поселения Пермского муниципального района в новой редакции»). Спустя 2 года чиновники сообщают мне: «Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014 (вопрос 5), запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства. До принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности. Поэтому изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию». Таким образом, после 2-х лет ожидания меня заставляют повторно пройти процедуру перевода земельного участка с одного вида разрешенного использования на другой. Правомерны ли в данном случае действия чиновников?
18 августа 2020, 11:45, вопрос №2844356, Станислав, г. Пермь
12 ответов
500 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Смена ВРИ "сельхозугодий в составе земель с\х назначения" на "ведение садоводства"
Доброе время. Пытаюсь поменять ВРИ «сельхоз производство» сельхозугодий в составе земель с\х назначения на «ведение садоводства». Земля находится в непосредственной близости к селу, есть дорога.Земли вокруг переведены в дачное строительство волосатой рукой. Администрация р-на упирается, основывая свой отказ: — на принципе сохранения целевого использования земельных участков (подпункта 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), — а также на том, что «изменение вида разрешенного использования земельных участков, относящихся к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения, которое влечет за собой невозможность использования земельного участка для сельскохозяйственных целей, невозможно без изменения категории земель такого участка.». Хотя это на мой взгляд абсурдно, ведь «ведение садоводства» не требует смены категории ЗУ. Прикрепляю официальный ответ администрации. Вопрос: 1) стоит ли снова подать заявление, в этот раз от физического лица, и если ответ будет аналогичным, то есть ли смысл оспаривать этот ответ в суде? 2) и насколько вообще адекватен данный ответ администрации р-на. p.s. в настоящем ПЗЗ сельсовета отсутствует код ВРИ 13.2 («ведение садоводства») ни в основных, ни в условных видах РИ, хотя рядом примыкает СНТ с зем участками под «ведение садоводства», а с другой стороны участки под «дачное строительство»(данный вид упразднен). неужели администрация ведет политику по «запрету разведения садоводов»?))) 3) и есть ли вообще тогда шанс перевести в «ведение садоводства», если таковой код отсутствует в ПЗЗ сельсовета (но администрация почему-то умолчала об этом в ответе) в телефонном разговоре юрист, который написал данный ответ от администрации, сказал, что «ведение садоводства» в настоящее время не разрешено вне населенных пунктов, поэтому и требуется смена категории ЗУ. Правомерно это?
05 марта 2020, 08:53, вопрос №2705668, Владимир, г. Горно-Алтайск
4 ответа
700 ₽
Вопрос решен
Гражданское право
Включение в черту населенного пункта земель сельскохозяйственного назначения (Не земельных участков а земель!)
Здравствуйте! Прошу разъяснить позицию юридического сообщества. Подготовлен проект генерального плана населенного пункта об изменении черты населенного пункта с.Жегалово. Проектом предусматривается включение в черту как земельных участков, прошедших кадастровый учет, так и земель сельскохозяйственного назначения. Однако, юристом министерства сельского хозяйства дано отрицательное заключение со ссылкой на п.7 ст.23 Градостроительного К РФ, (Требования к содержанию генерального плана). Обоснование в том что не указаны и не отмежованы земельные участки сельскохозяйственного назначения. Фактически указанные участки являются землями С.х. назначения. При встрече с указанным юристом высказано мнение об обязательном межевании земель включаемых в состав населенного пункта и то что Федеральный закон 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" не распространяется на земли передаваемые в черту населенного пункта. Указанные земли пройти межевание не могут т.к. их площадь меньше предельного минимального размера установленного субъектом Федерации. рошу Вас выскажите свое мнение. Возможно, я заблуждаюсь доказывая, что включение земель (А не земельных участков прошедших кадастровый учет) не противоречит требованиям законодательства!
06 декабря 2018, 12:29, вопрос №2190059, Анатолий, г. Темников
3 ответа
400 ₽
Вопрос решен
Все
Считается ли пункт договора аренды земли с/х назначения действительным
Здравствуйте! Скажите пожалуйста, был заключен договор аренды земельного участка с/х назначения сроком на 11 месяцев. В одном из пунктов указано, что если за 30 дней до момента окончания договора не поступит заявление о его расторжении, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Количество пролонгаций не ограничено. Фактически такое условие означает фактическую передачу имущества в бессрочное пользование, а это противоречит существу договора аренды, по которому имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Является ли данный пункт соответствующим закону, если в ФЗ №101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, указано, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. То есть, в ФЗ указано, что должен быть заключен новый договор, а не пролонгирован. И необходимо отметить, что собственниками земельного участка являют 74 человека, а договор заключен индивидуально с каждым собственником
17 марта 2016, 15:19, вопрос №1184745, Анна, г. Белгород
6 ответов
Земельное право
Земли с/х назначения (изменение категории земли)
Здравствуйте! Мной, в прошлом году было написано заявление в администрацию ... района об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "для сельхоз. производства" на "садоводство и огородничество" (категория - земли с/х). Администрация рассмотрела заявление и издала Постановление об изменении (публичные слушания проводились). В этом году Росреестр по непонятной причине (и ЗКП и Росреестр внесли изменения и выдали новое свидетельство) направил в Прокуратуру запрос о проверке законности Постановления Главы администрации района. Прокурор подал заявление в суд. Пошли в суд, где мы и Росреестр были третьими лицами. Росреестр встал на сторону Прокурора. Судья иск удовлетворил (в основу легла позиция Росреестра, который ссылается на 172-ФЗ и утверждает, что обязательным условием для смены ВРИ земель с/х назначения является ПЕРЕВОД в ДРУГУЮ КАТЕГОРИЮ". Подскажите как быть ???
10 августа 2013, 17:58, вопрос №166080, Федор, г. Нижний Новгород
2 ответа
Дата обновления страницы 09.07.2014