Смогу ли оформить в собственность выкупленную на торгах (арестованную за долги) квартиру, если собственник установил запрет на регистрационные действия без личного участия

Да, оформить в собственность выкупленную на торгах арестованную квартиру возможно, даже если прежний собственник установил запрет на регистрационные действия без личного участия. Это связано с особенностями обращения взыскания на заложенное имущество и процедуры торгов. 

Правовые основания
Согласно статье 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (218-ФЗ), государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится без заявления собственника (правообладателя) объекта недвижимости. Это правило применяется, если имущество было реализовано на торгах в рамках исполнительного производства или процедуры банкротства. 

Запрет на регистрационные действия без личного участия собственника, установленный в ЕГРН, действует в общем случае и распространяется на сделки, которые могут быть совершены по доверенности или без непосредственного участия владельца. Однако этот запрет не распространяется на случаи, когда имущество реализуется в порядке обращения взыскания по решению суда или в рамках исполнительного производства. 

Даниил, здравствуйте.
Да, в конечном счёте право собственности оформить можно, но процедура будет немного сложнее стандартной.

Автоматически Росреестр сделку не зарегистрирует, но у вас есть два пути, как законно решить этот вопрос.

Запись в ЕГРН о невозможности регистрации без личного участия собственника – это законное право прежнего хозяина. Однако его право заканчивается там, где начинается принудительное исполнение. Торги, проведённые Росимуществом, — это не его личное решение продать квартиру. Это принудительная реализация имущества в счёт долгов.

Поэтому такой запрет не может быть для вас непреодолимым препятствием. Просто «автоматом» через МФЦ документы не пройдут, и нужно будет чётко следовать процедуре.

Есть два пути:
Путь № 1 (основной и правильный). Идите в Росреестр с полным пакетом, но готовьтесь к приостановке.

Вы подаёте документы через МФЦ:

Договор купли-продажи (ДКП) от Росимущества.
Протокол о результатах торгов.
Своё заявление о регистрации права.
Росреестр, увидев запрет, скорее всего, приостановит регистрацию. Это не отказ. В уведомлении о приостановке будет указана причина. Получив её, вы не спорите с Росреестром, а действуете по второму пути.

Путь № 2 (решающий). Обратитесь к судебному приставу, который вёл исполнительное производство.

Вы идёте к приставу-исполнителю, который накладывал арест и передавал квартиру на торги. Пишете заявление с просьбой:

«В связи с приобретением мной арестованного имущества на торгах, прошу вас обратиться в Росреестр с заявлением о снятии запрета на регистрационные действия без личного участия собственника, наложенного должником [ФИО], для регистрации перехода права собственности ко мне на законных основаниях».
Пристав заинтересован в завершении процедуры. Он сам подаст заявление о погашении этой записи. После этого вы вновь подаёте документы в Росреестр, и регистрация проходит.

Подайте документы в МФЦ. Не ждите, запустите процедуру. Официальная приостановка — это документ, который понадобится для пристава.
Найдите пристава. В протоколе торгов или ДКП должно быть указано, какое подразделение ФССП и какой пристав вёл дело. Это ваш следующий адресат.
Готовьте заявление приставу. Как только получите приостановку от Росреестра (или даже не дожидаясь её), подавайте заявление о снятии запрета.

Если понадобится помощь в подготовке заявления приставу или в общении с Росреестром — обращайтесь. Я помогу составить документы так, чтобы процесс пошёл быстрее. Поздравляю с покупкой.

Если мой ответ был полезен, буду признателен за вашу обратную связь — поставьте, пожалуйста, «+». Это поможет другим пользователям быстрее находить квалифицированную помощь.

Для детального разбора вашей ситуации, подготовки документов или дополнительных консультаций вы можете обратиться ко мне напрямую: pravoved.ru/lawyer/4436708/

Ваше доверие и обратная связь — лучшая награда за мой труд.

С уважением, юрист Гао Александр Юнлинович.

Если хотите поддержать мою работу — ссылка для благодарности здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4436708/

Здравствуйте. Такой запрет собственника в вашей ситуации не должен стать препятствием — переход права через торги имеет особый порядок регистрации. Но нюансы есть, и лучше проверить комплект документов заранее. Напишите в личку — разберём детали.