Продала жилье которое получила договор мены,аварийное переселение, в апреле 2026 года, но умер отец в феврале и оставил дом по завещанию в деревне и оформила сад как жилой дом , дом в феврале 2026 года и сад в марте 2026 года, действует ли 90 дней на оба дома?
Ситуация непростая, так как закон предусматривает льготу «90 дней» только для одного жилого помещения.
Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 217.1), вы можете не платить налог при продаже квартиры (которую получили по мене), если владели ею меньше минимального срока (3 или 5 лет), при условии, что это ваше единственное жилье.
Вот как закон трактует ваше положение на апрель 2026 года:
1. Правило «90 дней»
Это правило работает так: если вы покупаете (или получаете) новое жилье, у вас есть 90 дней, чтобы продать старое. В этот период старое жилье все еще считается «единственным», и налог с его продажи не платится (если срок владения им более 3 лет).
2. Главная проблема: Количество объектов
Правило «единственного жилья» (включая льготу 90 дней) применяется, если на момент сделки у вас в собственности только одно жилое помещение (не считая того, что вы продаете).
У вас же на апрель 2026 года в собственности числятся:
Продаваемое жилье (от аварийного переселения).
Дом в деревне (наследство от февраля 2026).
Садовый дом, оформленный как жилой (от марта 2026).
Итог: На момент продажи у вас три жилых помещения. Правило «90 дней» (единственного жилья) в этом случае не действует на оба дома сразу. Оно позволяет «игнорировать» только один объект, приобретенный в течение 90 дней до продажи.
3. Как будет рассчитываться налог?
Поскольку условий для «единственного жилья» нет, для освобождения от налога при продаже квартиры по договору мены вам нужно было владеть ею 5 лет. Если этот срок не прошел, вам придется подать декларацию и уплатить налог.
Однако есть способы снизить сумму налога:
Вычет по расходам: Вы можете вычесть из цены продажи стоимость квартиры, которая была указана в договоре мены (или стоимость старого аварийного жилья, которое вы отдали государству). Налог 13% платится только с разницы.
Имущественный вычет: Если документов на расходы нет, вы можете просто уменьшить доход от продажи на 1 миллион рублей (стандартный вычет).
4. Нюанс с наследством
Если дом в деревне достался вам от отца, то по закону право собственности на него возникло у вас в день смерти отца (февраль 2026), даже если в Росреестре запись появилась позже. Это еще раз подтверждает, что на момент продажи в апреле у вас уже было другое жилье.
Резюме: К сожалению, наличие сразу двух новых объектов (дома и сада) «разрушает» льготу единственного жилья. Вам нужно будет рассчитать налог с продажи квартиры, используя схему «Доходы минус Расходы».
