Добрый вечер!
Ситуация юридически сложная, но закон в данном случае на вашей стороне в плане защиты от внезапной продажи.
1. Можно ли продать долю в ипотечной квартире?
Короткий ответ: Без согласия банка — НЕТ.
Пока ипотека не погашена, вся квартира (и обе её доли) находится в залоге у банка. Согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке», распоряжение имуществом, заложенным по договору об ипотеке, допускается только с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором.
На практике банки крайне неохотно дают согласие на продажу доли посторонним лицам, так как это:
Снижает ликвидность объекта.
Усложняет процесс взыскания, если платежи прекратятся.
Требует переоформления кредитного договора.
Таким образом, ваш бывший муж не может просто пойти к нотариусу и оформить сделку с «чужими людьми» без официального документа от банка.
2. Преимущественное право покупки
Даже если банк теоретически даст согласие, вступает в силу ст. 250 ГК РФ. Он обязан письменно известить вас о намерении продать долю с указанием реальной цены.
Если он предложил вам цену «космическую», а сторонним лицам решит продать дешевле — такая сделка легко оспаривается в суде.
Цена в предложении вам и цена в договоре с третьим лицом должна быть идентичной.
3. Он не платит ипотеку: что делать?
То, что он не платит 5 месяцев, — это важный козырь для вас. Как созаемщики, вы несете солидарную ответственность. Это значит, что если он не платит, банк требует деньги с вас. Но закон дает вам право на регрессное требование.
Рекомендую:
— Собирайте доказательства: Сохраняйте все чеки и выписки, подтверждающие, что платежи вносите только вы.
— Взыскание половины платежей: Вы имеете право через суд потребовать от него компенсацию 50% от уже уплаченных вами сумм за эти 5 месяцев (и далее).
— Раздел долгов: При разводе делятся не только доли, но и кредитные обязательства. Если раздел имущества еще не был оформлен решением суда с четким определением долговых обязательств, это стоит сделать.
4. Риск продажи «черным риелторам»
Иногда угрозы «продать чужим» — это способ психологического давления, чтобы заставить вас выкупить долю на его условиях. Однако стоит помнить: ни один здравомыслящий покупатель (кроме профессиональных «захватчиков» долей) не купит долю, обремененную ипотекой, которую нельзя оформить в собственность без участия банка.
5. Что делать сейчас? Письменно уведомите банк: Сообщите, что второй созаемщик уклоняется от оплаты и угрожает продажей доли. Банки обычно встают на сторону добросовестного плательщика.
Нотариус: Если он пришлет вам официальное предложение о покупке по завышенной цене через нотариуса — не игнорируйте. Ответьте, что согласны купить по рыночной стоимости.
Суд: Вы можете инициировать иск о взыскании с него убытков (половины ипотечных платежей). В ряде случаев, если задолженность созаемщика перед вами станет большой, можно попробовать через суд требовать перераспределения долей в квартире (хотя это сложный и редкий процесс).
Итог: Продать долю без вашего ведома и без согласия банка он не сможет. Его угрозы сейчас юридически трудновыполнимы, пока ипотека не выплачена полностью. Продолжайте платить, чтобы не испортить историю и не потерять квартиру перед банком, и фиксируйте отсутствие его вложений для будущего суда.
