Что в данной ситуации можно предпринять для того что бы не лишитться квартиры?

Здравствуйте.

После обращения Застройщик выписал справку о том что договор дду полностью оплачен и застройщик претензии не имеет.

Так это была просто выдана справка или договор полностью оплачен? Работами ли, деньгами, неважно. Что Вам об этом известно. Какой именно договор был заключен застройщиком с подрядчиком? ДКП, уступка или договор инвестирования?

По сути, Вы являетесь добросовестным приобретателем и в случае признания застройщика банкротом можете защищаться от претензий конкурсного управляющего положениями ст.302 ГК РФ. Если конечно, плата за приобретение соответствует рыночным условиям и нет обстоятельств, которые бы говорили о наличии аффилированности с застройщиком или иных обстоятельствах, которые могут расцениваться как подозрительные с точки зрения рассмотрения дела о банкротстве застройщика.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией. 

Доброе утро. Банк, получающий средства напрямую с эскроу-счетов, обязан действовать в рамках закона. Его намерение избавиться от «недобросовестных дольщиков» не означает автоматической потери вами права на квартиру, если вы выполнили все свои обязательства. Важно, чтобы ваши действия были направлены на защиту ваших прав как добросовестного приобретателя.  Поскольку вы приобрели права по договору долевого участия (ДДУ) у юридического лица (подрядчика), важно убедиться, что договор переуступки был оформлен надлежащим образом и зарегистрирован.Осложняется ситуация тем, что если бы уступка исходила от обычного дольщика то после регистрации договора уступки прав требования  вы бы  переоформили  права на эскроу-счёт. 

В соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ  Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,
 
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Но у вас другой случай, есть справка от застройщика, договор с подрядчиком, договор подрядчика с заказчиком и ваша добросовестность покупателя.

Таким образом, имея на руках договор переуступки прав требования, договор ДДУ, платежные документы, справку от застройщика, а также все переписки с застройщиком, подрядчиком и банком.  справка застройщика о полной оплате договора долевого участия и отсутствии претензий со стороны застройщика  и подрядчика является важными документами, подтверждающим исполнение вами обязательств по оплате и предоставляющее вам право на судебную защиту.

С уважением адвокат Чичигин Р.Н.

Доброго дня желаю Вам!

Попробуем разобраться в Вашей ситуации.

В вашей ситуации сложилась сложная правовая ситуация, связанная с нарушением условий договора и риском потери прав на квартиру. Для защиты своих интересов необходимо предпринять ряд действий, учитывая возможные сценарии развития событий (банкротство застройщика, смена застройщика, действия Банка ДОМ.РФ).

Отсутствие оплаты по ДДУ со стороны подрядчика. Если юридическое лицо (подрядчик) не внесло средства на счёт эскроу, это нарушает условия договора долевого участия (ДДУ). Согласно ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ, цена договора должна быть уплачена застройщику, а в случае переуступки прав требования — новый дольщик принимает на себя обязательства по оплате, если это не было выполнено предыдущим участником. 
Справка от застройщика о полной оплате. Этот документ не имеет юридической силы, если фактические платежи не были осуществлены. Застройщик не может односторонне подтвердить исполнение обязательств, которые не были выполнены.
Риск банкротства застройщика. Если в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, это существенно осложняет ситуацию. В таком случае дольщики могут либо требовать возврата денег, либо включения в реестр требований для получения квартиры после достройки. 
Действия Банка ДОМ.РФ. Если банк намерен «избавиться» от недобросовестных дольщиков, это может означать отказ в признании ваших прав в рамках процедуры банкротства или при передаче объекта новому застройщику. Однако ваши права как дольщика защищены законом, если вы действовали добросовестно.
Рекомендации по действиям
Собрать доказательства. Сохраните все документы, связанные с сделкой: договор переуступки прав требования, договор ДДУ, справку от застройщика, переписку с застройщиком и подрядчиком. Важно подтвердить, что вы не были в курсе отсутствия оплаты по ДДУ со стороны подрядчика и действовали добросовестно.
Проверить статус застройщика. Регулярно отслеживайте информацию о застройщике на сайтах «Федресурс», «КадАрбитр», ЕИСЖС. Это поможет своевременно узнать о начале процедуры банкротства. 
Вступить в реестр требований кредиторов. Если застройщик признан банкротом, необходимо в установленный срок (обычно 45 дней с момента уведомления или 60 дней с публикации информации о банкротстве) подать заявление конкурсному управляющему о включении ваших требований в реестр участников долевого строительства. Это позволит претендовать на квартиру после достройки или на компенсацию. 
Оспорить действия застройщика и банка. Если Банк ДОМ.РФ или новый застройщик откажут в признании ваших прав, можно обратиться в суд. В суде необходимо доказать, что вы не были в курсе нарушения со стороны подрядчика и действовали добросовестно. Аргументами могут служить отсутствие прямого договора с застройщиком, отсутствие доступа к информации о платежах подрядчика и т. д.
Контролировать процесс смены застройщика. Если принимается решение о передаче объекта новому застройщику, следите за соблюдением процедуры. Согласно закону, новый застройщик не вправе требовать с дольщиков доплаты, если это не было предусмотрено первоначальным договором. 
Взаимодействовать с Фондом развития территорий (ФРТ). Если дом не будет достроен, ФРТ может принять решение о выплате компенсации. Однако важно учитывать, что ФРТ не выплачивает компенсации за квартиры, купленные у юрлиц по уступке прав по ДДУ после начала банкротства застройщика. 
Возможные риски Отказ в признании прав на квартиру. Если будет доказано, что вы знали о нарушении со стороны подрядчика, суд может отказать в удовлетворении требований.
Потеря средств. Если застройщик признан банкротом, а средств в конкурсной массе недостаточно, есть риск не получить ни квартиру, ни компенсацию в полном объёме.
Действия Банка ДОМ.РФ. Банк может активно отстаивать свои интересы, особенно если речь идёт о расходовании средств эскроу-счетов.
Вывод
Ситуация требует комплексного подхода и оперативного реагирования. Ключевыми моментами являются сбор доказательств добросовестности, своевременное включение в реестр требований при банкротстве и юридическая поддержка. Чем раньше вы начнёте действовать, тем выше шансы сохранить права на квартиру или получить компенсацию.

Понимаю, что ситуация неприятная, но по-другому вопрос не решить, поверьте. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!

Наталья, добрый день!

Ваша ситуация довольно типичная для проблемных объектов с переуступкой прав по ДДУ (ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»), где оплата ушла не на эскроу-счет застройщика, к подрядчику, а теперь стройка встала и идет банкротство застройщика. Решение № 2-218/2025 2-4129/2024 от 19 января 2025 г. по делу № 2-218/2025

Застройщик выдал справку о полной оплате, что важно — это подтверждает исполнение вашего обязательства по цене ДДУ (ст. 15.4, 15.5 ФЗ-214), даже если деньги физически не на эскроу.

Риск «недобросовестного дольщика» из-за пустого эскроу существует (особенно с учетом соглашения застройщика с банком Дом.РФ о прямом получении средств с эскроу), но его можно минимизировать, активно включившись в процедуры защиты Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права.

Что срочно нужно предпринять:

1. Подайте заявление в арбитражный суд по банкротству застройщика о включении в реестр кредиторов как участника долевого строительства (ст. 201.2 Закона о банкротстве №127-ФЗ). Укажите требование о передаче квартиры или ее стоимости; приложите ДДУ, договор переуступки, платежки и справку от застройщика. Это даст приоритетный статус (реестр требований о передаче помещений, п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
2. Организуйте собрание дольщиков (возможно, через инициативную группу) для контроля процедур: поддержите смену застройщика (ст. 201.15-1 Закона о банкротстве) или передачу Фонду защиты прав дольщиков (фонд214.рф). Фонд может достроить дом или выплатить компенсацию, если объект готов к достройке.
3. Обратитесь в банк (эскроу и ипотечный) и Дом.РФ с требованием подтвердить ваш статус добросовестного дольщика: предоставьте документы об оплате.

Если ипотека льготная (от Дом.РФ или партнера), банк не должен расторгать ее автоматически — мониторьте уведомления.https://ppt.ru/art/scheta-eskrou/chto-takoe-schet-eskrou
4. Зарегистрируйте права в Росреестре, если возможно (переуступка подлежит регистрации согласно общим правилам ГК РФ и ФЗ-218).

Если стройка возобновится, требуйте акт приема-передачи.
Не игнорируйте сроки оплаты в ДДУ — если они прошли, застройщик мог бы отказаться, но справка это блокирует; все равно зафиксируйте в суде.
В практике суды обычно признают такие оплаты исполненными при наличии подтверждения от застройщика, особенно если переуступка была до банкротства, и дольщики сохраняют права.

Но не уверена насчет нюансов вашего соглашения с Дом.РФ  нужно проверить. Если хотите, я могу помочь составить шаблон заявления в суд, найти контакты Фонда по вашему объекту или разъяснить ипотеку подробнее (дайте больше деталей: регион, название застройщика/проекта). За дополнительной информацией обращайтесь ко мне в чат.