Добрый день.
Ситуация у вас типичная для программы «Молодая семья», и здесь важно разделить два блока: условия продажи и требования органов опеки.
1. Продажа квартиры до 3 лет владения
Если квартира приобретена с использованием субсидии «Молодая семья», то обычно действует ограничение на распоряжение жильём до истечения минимального срока (часто 3 или 5 лет — зависит от региона и условий предоставления субсидии). Но ключевой момент не только в сроке, а в том, что при наличии несовершеннолетних детей и использования государственной поддержки продажа почти всегда требует согласия органов опеки.
Даже если квартира у вас единственная, продать её без согласия опеки нельзя, потому что затрагиваются имущественные права детей (они фактически «участвовали» в улучшении жилищных условий через программу). Опека даст согласие только при условии, что детям будет предоставлено не худшее жильё и не ухудшатся условия проживания.
2. Квартира бывшего мужа (ипотека, вы созаёмщик) и выделение долей детям
Теоретически выделить доли детям в этой квартире можно, но есть важные ограничения:
во-первых, если квартира в ипотеке, она находится в залоге у банка, и любые действия с долями (особенно выделение несовершеннолетним) требуют согласия банка;
во-вторых, опека рассматривает не сам факт «где-то есть доля», а реальное обеспечение детей жильём. То есть важно, чтобы доли были реальными, не формальными, и чтобы дети могли в них проживать;
в-третьих, тот факт, что вы созаёмщик, не даёт автоматического права распоряжаться этой квартирой без согласия второго собственника и банка.
3. Примет ли опека вариант: продать одну квартиру и ничего не покупать, а выделить доли в другой
В большинстве случаев — нет, если речь идёт о замене единственного жилья детей на доли в ипотечной квартире, находящейся в залоге.
Опека обычно разрешает сделку только при одном из вариантов:
либо покупка нового жилья с одновременным выделением долей детям,
либо обмен на жильё, где доли детей будут равнозначны или улучшены и без обременений (или с очень понятной юридической защитой их прав).
Ипотечная квартира почти всегда вызывает у опеки настороженность, потому что дети становятся участниками объекта, который может быть реализован банком при неисполнении кредита.
Итог
Продать вашу квартиру без согласия опеки нельзя, и основное условие будет — обеспечение детям равноценного или улучшенного жилья. Использование уже имеющейся ипотечной квартиры отца детей как «замены» возможно только теоретически и на практике редко одобряется, особенно если там есть кредит и нет выделенных долей.
С наилучшими пожеланиями, Юрий Михайлович!
