То есть, дом состоит из разных квартир, которые принадлежат разным собственникам, с определением права пользования, но оформлены долями

Здравствуйте.

А что указано в соглашении о порядке пользования?

Согласно ст. 247 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Насколько я понимаю, речь идет о том, что изначально дом строился не как многоквартирный?

То есть, дом состоит из разных квартир, которые принадлежат разным собственникам, с определением права пользования, но оформлены долями.

 Добрый день!

Если собственность долевая, а не индивидуальная, то порядок пользования определяется соглашением долевых сособственников, в силу ст. 247 Гражданского Кодекса РФ:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Но если фактически каждый из долевых сособственников пользуется изолированным жилым помещением,  и в общей собственности никакого имущества нет, но остальные собственники будут возражать против сдачи такого помещения по найму, то в судебном порядке можно будет закрепить право заключения договора найма  этого жилого помещения вопреки мнению соседей.

Здравствуйте, Дарья! Насколько я поняла из вашего вопроса квартира которую вы намерены сдать в аренду оформлена долей, т.е принадлежит вам на праве долевой собственности.

В соответствии с п. 1 статьи 247 ГК РФ

 владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Несмотря на определение порядка пользования,  Вы не стали собственником «комнаты», вы остались собственником «доли в праве на весь дом». Поэтому сдавать такую долю (комнату) в наем или аренду без согласия остальных сособственников нельзя. Наличие судебного решения или соглашения об определении порядка пользования (когда за каждым закреплена конкретная комната) не дает права вселять туда третьих лиц без одобрения других владельцев дома. Самый простой и законный путь в вашей ситуации-оформить  соглашение между всеми собственниками, в котором они дают вам право сдавать закрепленную за вами часть дома третьим лицам. Еще можно выделить вашу долю в натуре, если конечно технические характеристики дома позволяют (наличие отдельного входа, своих коммуникаций, кухни и санузла). Для этого вы можете подать иск о выделе доли в натуре (ст. 252 ГК РФ). В случае успеха ваш объект перестанет быть «долей» и станет самостоятельным объектом. 

Здравствуйте! Базовое правило закреплено в статье 247 ГК РФ: владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников, а при отсутствии согласия — в порядке, установленном судом. Это означает, что любые действия, связанные с использованием общего имущества, в том числе передача его в пользование третьим лицам (аренда), по общему правилу требуют согласования между всеми сособственниками.

Дополнительно важно учитывать статью 246 ГК РФ, которая устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех участников. А сдача в аренду (найм) в судебной и правовой логике относится именно к распоряжению вещью, поскольку изменяет режим её использования и вводит третье лицо.

Теперь к вашей ситуации. Сам факт определения порядка пользования (когда за каждым закреплена «своя квартира» или часть дома) действительно допускается законом и возможен по соглашению или через суд на основании той же статьи 247 ГК РФ. Однако это не прекращает долевую собственность и не делает каждую квартиру юридически самостоятельным объектом.

Поэтому правовая логика такая:
если объект остаётся в долевой собственности, а не выделен в натуре (не оформлен как отдельная квартира с самостоятельным правом собственности), то сдача в аренду без согласия других сособственников формально может считаться нарушением их прав как участников общей собственности.

При этом есть нюанс из практики: если порядок пользования фактически устойчиво закреплён (каждому выделено изолированное помещение), суды иногда допускают сдачу «своей» части без согласия остальных, если это не затрагивает их интересы и общее имущество. Но это уже не норма закона, а оценка конкретной ситуации судом, и риск спора остаётся.

Итог: по закону безопасная модель — согласие всех сособственников или судебно установленный порядок, прямо допускающий такое использование. Сам по себе порядок пользования не равен праву свободно сдавать в аренду без согласования.

С наилучшими пожеланиями, Юрий Михайлович!