Сняли квартиру, договор заключили с одним собственником, появился второй собственник

Добрый день. 

Договор найма жилого помещения (или аренды), заключенный только с одним из сособственников, имеет юридические риски, так как нарушает режим общей собственности. Согласно ст. 246 и 253 ГК РФ, распоряжение общим имуществом (в том числе сдача в аренду) требует согласия всех участников долевой или совместной собственности. Если второй собственник не давал согласия на сдачу квартиры и не одобрял сделку впоследствии, он вправе обратиться в суд с иском о признании договора недействительным (ничтожным или оспоримым в зависимости от обстоятельств) и о выселении нанимателей без предоставления другого жилого помещения (ст. 301 ГК РФ — виндикационный иск). При этом добросовестность нанимателей, не знавших о наличии второго собственника, сама по себе не защищает их от выселения, если второй собственник не участвовал в сделке и не получал выгоды. Однако суд может отказать в иске, если будет доказано, что второй собственник своими действиями (например, длительным отсутствием возражений или получением арендной платы) фактически одобрил договор (п. 5 ст. 166, ст. 431.1 ГК РФ). Для минимизации рисков нанимателям рекомендуется получить письменное согласие от второго собственника или заключить новый договор с участием обоих.
 
 
 

Здравствуйте. Появление второго собственника не аннулирует ваш договор аренды автоматически, но создаёт юридические риски, если второй собственник не давал согласия на сделку.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Если второй собственник не знал о сдаче квартиры и не одобрил её, договор, заключённый только с одним из сособственников, является оспоримой сделкой. На практике суды могут признать такой договор ничтожным или недействительным в части .

Что это означает для вас:

Второй собственник вправе обратиться в суд с иском о вашем выселении и признании договора недействительным.
Верховный Суд РФ подтвердил: сдача общего имущества без согласия всех совладельцев нарушает их права и является основанием для судебной защиты.
Что вам нужно сделать:

Получить письменное согласие второго собственника на уже заключённый договор (по возможности, с указанием, что он одобряет сделку на оговорённых условиях).
Если согласие получить невозможно — будьте готовы к возможному выселению через суд по требованию несогласного сособственника. В этом случае вы вправе требовать от арендодателя (того, с кем заключали договор) возврата уплаченных средств и возмещения убытков, так как он нарушил обязанность передать имущество свободным от прав третьих лиц (ст. 613 ГК РФ).