Переходит ли право совместной собственности с первой купленной в браке квартиры на полученное реновационное жилье?

В 2026 году решает реновационную квартиру продать.

 Добрый день!

 Квартиру по реновации женщина получила в собственность взамен прежней? Право собственности в ЕГРН на новую квартиру зарегистрировано? Что указано в ЕГРН как основание возникновения права собственности?

Добрый вечер.

Согласно ч. 2 ст. 34 СК РФ, любое нажитое в период брака имущество является совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. В п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» (далее — постановление N 15) разъяснено, что общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. 128, 129, пп. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.

Режим общей совместной собственности на супружеское имущество действует с момента заключения брака вплоть до раздела имущества. Сам по себе факт прекращения брака режима совместной собственности на нажитое в браке имущество не прекращает.

Поэтому, согласие супруга нужно.

В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденного жилья в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жильем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этого жилья включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

Поэтому, при продаже жилья со сроком владения первоначальным жильем более 5 лет, НДФЛ не оплачивается.

Здравствуйте.

Судебная практика по Вашему вопросу противоречива.

Я склоняюсь к тому, что квартира, приобретенная по договору мены, после расторжения брака, хотя бы и за счет другой совместно нажитой квартиры, не является совместно нажитой, поскольку согласно ст. 34 СК РФ 

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

т.е. для отнесения имущества к совместно нажитому нужно а) чтобы имущество было приобретено в браке б) за счет общих доходов. Если одного из этих элементов нет, то нельзя отнести имущество к совместно нажитому.

Вы же пишете о квартире, которая была приобретена после расторжения брака.

Есть судебная практика в поддержку этой точки зрения (Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 18.04.2023 N 33-2807/2023), где суд отказал истцу, который требовал признать право на долю в праве собственности в ситуации аналогичной описанной Вами

Следовательно, ФИО2 после прекращения брака с ФИО1 произведено отчуждение общего имущества — <адрес> в <адрес>, соответственно, требования ФИО1 об определении долей сторон в праве на указанное имущество удовлетворению не подлежали, поскольку в состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела (п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15).

https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SARB&n=225820&rnd=5MLiKQ#DxZHVGVPHUQ4p1v

Но в то же время нашел и обратную практику (Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 11.08.2022 по делу N 2-183/2022), где суд признал долю в праве бывшего супруга в квартире, полученной по договору мены с совместно нажитым в браке домом.

После расторжения брака в году, ФИО2 заключил с ФИО3, действующей от себя и от имени ФИО15, ФИО16, договор мены квартиры, расположенной по адресу: <...>, на жилой дом, расположенный по адресу: <...>.

ФИО2 передал по вышеуказанному договору мены имущество, являющееся совместно нажитым с супругой ФИО1 При этом, ФИО1 от своего права на спорную квартиру не отказывалась. Следовательно, режим совместной собственности супругов перешел на приобретенную по договору мены квартиру, расположенную по адресу:

Мне это решение не кажется правильным, но тем не менее оно не было отменено кассационным судом.

Однако, если имущество у супругов в наличии не будет, то разделу оно не подлежит.

то в этом случае после перехода права собственности оспаривание продажи не предусмотрено? Покупателю подобного жилья необходимо проверять на банкротство обоих бывших супругов или только того, кто является собственником в ЕГРН?

Чтобы свести риски к минимуму лучше запросить нотариальное согласие бывшего супруга на продажу этой квартиры, в этом случае он не сможет требовать признания сделки недействительной или раздела приобретенной Вами квартиры (это будет расценено судами как  недобросовестное поведение).

Хотя законом для продажи совместного имущества супругов после расторжения ими брака нотариальное согласие формально не требуется (ст. 253 ГК РФ)