И будет ли налог если сами реализуем ее, учитывая что это ипотечное жилье?

Здравствуйте! Ситуация действительно сложная, но не патовая. Суд может отменить заочное решение, если согласно ст. 238 ГПК РФ Вы не только указали причину неявки, но и сослались на обстоятельства дела, которые могут повлиять на решение суда. В соответствии со ст. 242 ГПК РФ Заочное решение суда подлежит отмене, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда. Во всяком случае пока идет разбирательство в суде, Вам надо лично или с представителем пойти в банк с заявлением на возможность заключить мировое соглашение. Скорее всего реструктуризацию Вам никто не оформит, а также мала вероятность о перерасчете долга. Банки обычно не идут на такие сделки, если Вы уже показали себя как недобросовестный плательщик по кредиту. И конечно, банк будет узнавать о всей Вашей долговой нагрузке. Единственный шанс это попробовать реализовать имущество собственными силами с предварительным согласованием с банком. То есть убедить банк в том, что Вы нашли добросовестного покупателя, который может оплатить сумму, большую оцененной приставами, что будет выгоднее для банка, так как он часть своих денег по ипотеке получит сразу. Если банк не согласится, подавать в суд ходатайство о назначении независимой оценочной экспертизы для оценки ипотечного имущества. Шансы есть. Удачи Вам и скорейшего удачного разрешения дела! 

Добрый вечер. Я Кирилл Горин, арбитражный управляющий и юрист по банкротству физических лиц.

Какова вероятность отмены заочного решения?
Шанс есть, но он не автоматический. Суд смотрит на две вещи: действительно ли вы не были надлежаще извещены о процессе и есть ли у вас возражения, которые могут повлиять на исход дела. Если в материалах дела нет нормального подтверждения вручения повесток, шанс на отмену выше. Если суд увидит, что извещение шло по адресу регистрации и формально считалось надлежащим, шанс ниже. При вашей просрочке в 1,5 года полностью уйти от обращения взыскания на квартиру по существу будет сложно, но именно отменить заочное решение — реально, если с извещением были проблемы.
Если отменят, дело начнется заново?
Да. Дело будут рассматривать заново в обычном порядке. Вы сможете представить возражения, спорить с оценкой, просить время на переговоры с банком, обсуждать мировое соглашение.
Можно ли спорить с оценкой 4,3 млн?
Да. Но надо понять, откуда именно взялась эта сумма. Если это просто оценка, на которую ссылается пристав, ее можно оспаривать уже на стадии исполнения. Если же такая цена заложена в самом судебном решении как начальная продажная стоимость, тогда спорить нужно уже в рамках нового рассмотрения дела после отмены заочного решения. Практически вам нужен свой независимый отчет оценщика. Если рынок действительно 6–6,5 млн, это надо подтверждать не словами, а отчетом.
Можно ли договориться с банком на 1 млн и новый график?
Да, попробовать можно. Это обычный сценарий: первый взнос, потом новый график. Но вопрос не в том, позволяет ли это закон, а в том, согласится ли банк. Банк будет смотреть, откуда у вас эти 1 млн, какой у вас дальше доход и реально ли вы потянете новый график. То, что 1 млн не перекрывает всю просрочку, само по себе не убивает переговоры. Но без понятного плана платежей банк, скорее всего, не пойдет на уступки.
Если мирового не будет, можно ли попросить продать квартиру самим? И можно ли жить в ней в это время?
Самостоятельная продажа возможна только если банк на это согласится. Самый рабочий вариант — предлагать банку письменную схему добровольной продажи: срок продажи, минимальная цена, порядок расчетов, закрытие долга из выручки. Без согласия банка и при уже идущем исполнительном производстве самим продавать квартиру очень тяжело. Жить в квартире до фактической продажи обычно можно, пока право собственности не перешло к покупателю, но затягивать с решением тут опасно.
Будет ли налог при продаже с торгов? И будет ли налог, если продадите сами?
Да, налоговый вопрос есть в обоих вариантах. То, что жилье ипотечное, само по себе от НДФЛ не освобождает. Если квартира в собственности всего 2 года, минимальный срок владения у вас, скорее всего, не выдержан. Значит, при продаже налог может возникнуть. Но он считается не автоматически “со всей цены”, а с учетом расходов на покупку или имущественного вычета. Поэтому НДФЛ надо отдельно считать по документам. И при торгах, и при самостоятельной продаже это лучше заранее просчитать с бухгалтером или налоговым юристом, чтобы не было неприятного сюрприза.
Сколько суд дает времени на мировое соглашение?
Фиксированного срока нет. Суд может дать время на переговоры, если увидит, что они реальные, а не просто попытка затянуть дело. Поэтому лучше не просто просить “дать время”, а уже приносить в суд подтверждение: переписку с банком, проект графика, подтверждение готовности внести деньги.
Если отменят решение, можно ли просить суд время для переговоров с банком?
Да, можно. Это нормальная практика. На новом рассмотрении вы можете прямо заявить, что ведете переговоры о мировом соглашении или реструктуризации, и просить отложить заседание. Если суд увидит, что переговоры реальные, а не формальные, шанс на отложение есть.
Помешают ли другие крупные долги перед другими кредиторами?
Для суда сами по себе другие долги не запрещают мировое соглашение с банком. Но для банка это, конечно, плохой фактор. Банк будет смотреть на вашу общую долговую нагрузку и оценивать, есть ли смысл давать вам новый график. Поэтому другие долги могут помешать не юридически, а фактически — банк может просто не поверить, что вы сможете исполнять новый план.
Если совсем по сути, ваша лучшая стратегия сейчас такая: добиваться отмены заочного решения, сразу заказывать свой отчет оценщика и параллельно уже выходить к банку с письменным предложением о переговорах. Не ждать, пока сначала одно закончится, а потом начинать второе. Здесь время работает против вас.